The general meeting, quorum and majorities, the administrator, board and statutory auditor, dispute resolution and penalties, gated residential complexes, final provisions. Full text in English, with the Spanish original under every paragraph.
This page is part 2 of 2 of the English translation of Colombia’s Law 675 of 2001 (horizontal property). The overview has the card, a summary, our commentary and the amendment history.
CHAPTER X · THE GENERAL MEETINGCAPITULO X · DE LA ASAMBLEA GENERAL
Art. 37. COMPOSITION AND SCOPE OF ITS DECISIONS. The general meeting shall consist of the owners of private units, or their representatives or delegates, meeting with the quorum and under the conditions laid down in this Law and in the horizontal property by-laws.
All the owners of the private units making up the building or complex shall be entitled to take part in its deliberations and to vote in it. The vote of each owner shall be equal to the percentage of the co-ownership coefficient of the private unit concerned.
Decisions adopted in accordance with the statutory rules and the by-laws shall be binding on all the owners, including those who were absent or dissented, on the administrator and the other bodies and, where relevant, on the users and occupants of the building or complex.
Note. The second paragraph was declared conditionally constitutional (CONDICIONALMENTE EXEQUIBLE) by Constitutional Court Judgment C-522-02 of 10 July 2002, on the understanding that, in property used for housing, each owner's vote equals the co-ownership coefficient of the private unit only for decisions of economic content.
Note. The words “the owners of private units” and “on the users and occupants of the building or complex” were declared constitutional by Judgment C-318-02 of 2 May 2002 on the understanding that non-owner residents may exercise the right of petition before the internal authorities and be heard on decisions that may affect them, and that their right of defence must be guaranteed when the internal authorities impose sanctions.
ARTÍCULO 37. INTEGRACIÓN Y ALCANCE DE SUS DECISIONES. La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.
Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado.
Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto.
Art. 38. NATURE AND FUNCTIONS. The general meeting of owners is the governing body of the legal person that arises by operation of this Law, and its basic functions shall be the following:
1. To appoint and freely remove the administrator and his or her alternate, where applicable, for fixed terms, and to set his or her remuneration.
2. To approve or reject the financial statements and the annual budget of income and expenditure, which the board of management and the administrator must submit for its consideration.
3. To appoint and freely remove the members of the coexistence committee for terms of one year, in buildings or complexes for residential use.
4. To approve the annual budget of the building or complex and the contributions to meet the ordinary or extraordinary charges, and to increase the contingency fund, where applicable.
5. To elect and remove the members of the board of management and, where there is one, the statutory auditor (revisor fiscal) and his or her alternate, for the terms laid down in the horizontal property by-laws, which, failing that, shall be one year.
6. To approve amendments to the horizontal property by-laws.
7. To decide on the release of non-essential common property from its common-property status and to authorise its sale or division, where applicable, and to decide, in case of doubt, whether or not an item of common property is essential.
8. To decide on the reconstruction of the building or complex, in accordance with this Law.
9. To decide, except where this falls to the board of management, whether sanctions are warranted for breach of the obligations laid down in this Law and in the horizontal property by-laws, observing due process and the right of defence provided for such cases in the relevant horizontal property by-laws.
10. To approve the dissolution and liquidation of the legal person.
11. To authorise the administrator to make any disbursement charged to the Contingency Fund referred to in this Law.
12. The other functions laid down in this Law, in the regulatory decrees implementing it and in the horizontal property by-laws.
ARTÍCULO 38. NATURALEZA Y FUNCIONES. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes:
1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración.
2. Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el Consejo Administrativo y el Administrador.
3. Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para períodos de un año, en los edificios o conjuntos de uso residencial.
4. Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso.
5. Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al Revisor Fiscal y su suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, que en su defecto, será de un año.
6. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.
7. Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o división, cuando fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común.
8. Decidir la reconstrucción del edificio o conjunto, de conformidad con lo previsto en la presente ley.
9. Decidir, salvo en el caso que corresponda al consejo de administración, sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal, con observancia del debido proceso y del derecho de defensa consagrado para el caso en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.
10.Aprobar la disolución y liquidación de la persona Jurídica.
11. Otorgar autorización al administrador para realizar cualquier erogación con cargo al Fondo de Imprevistos de que trata la presente ley.
12. Las demás funciones fijadas en esta ley, en los decretos reglamentarios de la misma, y en el reglamento de propiedad horizontal.
Paragraph. The general meeting may delegate to the board of management, where there is one, the functions referred to in item 3 of this article.
PARÁGRAFO. La asamblea general podrá delegar en el Consejo de Administración, cuando exista, las funciones indicadas en el numeral 3 del presente artículo.
Art. 39. MEETINGS. The General Meeting shall hold an ordinary meeting at least once a year, on the date set in the horizontal property by-laws or, if they are silent, within the three (3) months following the end of each budget period, in order to examine the general situation of the legal person, make the appointments for which it is responsible, consider and approve the accounts for the last financial year and the budget for the following year. The meeting shall be called by the administrator, giving not less than fifteen (15) calendar days' notice.
It shall hold an extraordinary meeting when unforeseen or urgent needs of the building or complex so warrant, when called by the administrator, the board of management, the statutory auditor or two or more owners of private units representing at least one fifth of the co-ownership coefficients.
ARTÍCULO 39. REUNIONES. La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario.
Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.
Paragraph 1. Every notice of meeting shall be given by a communication sent to each of the owners of the private units of the building or complex at the last address registered by them. In the case of an extraordinary meeting, remote meetings and decisions by written communication, the agenda shall be included in the notice, and no decisions may be taken at the meeting on matters not included in it.
Note. The words “to” and “each of the owners” were declared constitutional by Judgment C-318-02 of 2 May 2002 on the understanding that non-owner residents may exercise the right of petition before the internal authorities and be heard on decisions that may affect them, and that their right of defence must be guaranteed when the internal authorities impose sanctions.
PARÁGRAFO 1o. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este.
Paragraph 2. The notice of meeting shall contain a list of the owners who owe contributions to the common charges.
PARÁGRAFO 2o. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes.
Art. 40. MEETINGS AS OF RIGHT. If the meeting is not called, it shall hold an ordinary meeting as of right on the first business day of the fourth month following the end of each budget period, at the place and time stated in the by-laws or, failing that, on the premises of the building or complex at eight post meridiem (8:00 p.m.).
A meeting held on any day, at any time or in any place, without prior notice, shall likewise be valid where those taking part represent all the co-ownership coefficients of the building or complex, without prejudice to the provisions of this Law on qualified majorities.
ARTÍCULO 40. REUNIONES POR DERECHO PROPIO. Si no fuere convocada la asamblea se reunirá en forma ordinaria, por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal, en el lugar y hora que se indique en el reglamento, o en su defecto, en las instalaciones del edificio o conjunto a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.).
Será igualmente válida la reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar, sin previa convocatoria, cuando los participantes representen la totalidad de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, sin perjuicio de lo previsto en la presente ley, para efectos de mayorías calificadas.
Art. 41. MEETINGS ON SECOND CALL. If the general meeting of owners, having been called, cannot proceed for lack of a quorum, a new meeting shall be called, to be held on the third business day after the date of the original meeting, at eight post meridiem (8:00 p.m.), without prejudice to the provisions of the horizontal property by-laws, and it shall deliberate and decide validly with two or more owners, whatever the percentage of coefficients represented. In all cases, the notice provided for in the preceding article must state what is laid down in this article.
ARTÍCULO 41. REUNIONES DE SEGUNDA CONVOCATORIA. Si convocada la asamblea general de propietarios, no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.), sin perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal, la cual sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados. En todo caso, en la convocatoria prevista en el artículo anterior deberá dejarse c onstancia de lo establecido en el presente artículo.
Art. 42. REMOTE MEETINGS. Provided that it can be proved, a meeting of the general meeting shall take place when, by any means, the owners of private units or their representatives or delegates are able to deliberate and decide by simultaneous or successive communication, in accordance with the quorum required in the case concerned. In the latter case, the succession of communications must occur immediately, in accordance with the means used, which shall be attested by the statutory auditor of the co-ownership.
Note. The words “the owners” were declared constitutional by Judgment C-318-02 of 2 May 2002 on the understanding that non-owner residents may exercise the right of petition before the internal authorities and be heard on decisions that may affect them, and that their right of defence must be guaranteed when the internal authorities impose sanctions.
ARTÍCULO 42. REUNIONES NO PRESENCIALES. Siempre que ello se pueda probar, habrá reunión de la asamblea general cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el quórum requerido para el respectivo caso. En este último caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado, de lo cual dará fe el revisor fiscal de la copropiedad.
Paragraph. To establish the validity of a remote meeting, there must be unequivocal evidence, such as a fax, a tape recording or similar, clearly showing the name of the owner sending the communication, its content and the time at which it is sent, together with a copy of the notice of meeting sent to the co-owners.
PARÁGRAFO. Para acreditar la validez de una reunión no presencial, deberá quedar prueba inequívoca, como fax, grabación magnetofónica o similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la hora en que lo hace, así como la correspondiente copia de la convocatoria efectuada a los copropietarios.
Art. 43. DECISIONS BY WRITTEN COMMUNICATION. Decisions of the general meeting shall be valid where, all the owners of private units having been called, those deliberating, or their duly accredited representatives or delegates, state how they vote on one or more specific decisions, expressly indicating the name of the co-owner sending the communication, its content and the date and time at which it is sent.
In this case the relevant majority shall be calculated on the total of the coefficients making up the building or complex. If the owners have cast their votes in separate documents, these must be received within a maximum period of one (1) month from the proven dispatch of the first communication.
Note. The words “owners of private units” were declared constitutional by Judgment C-318-02 of 2 May 2002 on the understanding that non-owner residents may exercise the right of petition before the internal authorities and be heard on decisions that may affect them, and that their right of defence must be guaranteed when the internal authorities impose sanctions.
ARTÍCULO 43. DECISIONES POR COMUNICACIÓN ESCRITA. Serán válidas las decisiones de la asamblea general cuando, convocada la totalidad de propietarios de unidades privadas, los deliberantes, sus representantes o delegados debidamente acreditados, expresen el sentido de su voto frente a una o varias decisiones concretas, señalando de manera expresa el nombre del copropietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la fecha y hora en que se hace.
En este evento la mayoría respectiva se computará sobre el total de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Si los propietarios hubieren expresado su voto en documentos separados, estos deberán recibirse en un término máximo de un (1) mes, contado a partir del envío acreditado de la primera comunicación.
Art. 44. DECISIONS AT REMOTE MEETINGS. In the cases referred to in Articles 42 and 43 above, the decisions adopted shall be ineffective if any of the owners does not take part in the simultaneous or successive communication or in the written communication, the latter being given within the period laid down in the preceding article.
The minutes must be entered in the relevant book, signed by the legal representative and communicated to the owners within the ten (10) days following the day on which the agreement was concluded.
Note. The words “of the owners” were declared constitutional by Judgment C-318-02 of 2 May 2002 on the understanding that non-owner residents may exercise the right of petition before the internal authorities and be heard on decisions that may affect them, and that their right of defence must be guaranteed when the internal authorities impose sanctions.
ARTÍCULO 44. DECISIONES EN REUNIONES NO PRESENCIALES. En los casos a que se refieren los artículos 42 y 43 precedentes, las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación simultánea o sucesiva, o en la comunicación escrita, expresada esta última dentro del término previsto en el artículo anterior.
Las actas deberán asentarse en el libro respectivo, suscribirse por el representante legal y comunicarse a los propietarios dentro de los diez (10) días siguientes a aquel en que se concluyó el acuerdo.
Art. 45. QUORUM AND MAJORITIES. Except where the law or the horizontal property by-laws require a higher quorum or majority, and except for meetings on second call under Article 41, the general meeting shall proceed with two or more owners of private units representing at least more than half of the ownership coefficients, and shall take decisions with the favourable vote of half plus one of the ownership coefficients and shall take decisions with the favourable vote of half plus one of the ownership coefficients [sic, repeated text] represented at the meeting concerned.
For no decision, other than the termination of the horizontal property regime, may a majority higher than seventy per cent (70%) of the coefficients making up the building or complex be required. Higher majorities provided for in by-laws shall be deemed not written, and the decision concerned shall be taken to be capable of adoption by the favourable vote of the qualified majority stated here.
Decisions adopted in breach of this article shall be absolutely null and void.
Note. The words “owners” were declared constitutional by Judgment C-318-02 of 2 May 2002 on the understanding that non-owner residents may exercise the right of petition before the internal authorities and be heard on decisions that may affect them, and that their right of defence must be guaranteed when the internal authorities impose sanctions.
Note. The article was declared constitutional by Judgment C-738-02 of 11 September 2002 on the terms of legal ground 14 of that judgment: in buildings or complexes used for housing, the quorum and majorities based on co-ownership coefficients apply only to decisions of economic content; for other decisions they are counted on a one-unit-one-vote basis (a quorum of more than half of the units, and decisions by half plus one of the votes of the units present or represented).
ARTÍCULO 45. QUÓRUM Y MAYORÍAS. Con excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 41, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad [sic, texto repetido] representados en la respectiva sesión.
Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Las mayorías superiores previstas en los reglamentos se entenderán por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mayoría calificada aquí indicada.
Las decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en este artículo, serán absolutamente nulas.
Art. 46. DECISIONS REQUIRING A QUALIFIED MAJORITY. By way of exception to the general rule, the following decisions shall require a qualified majority of seventy per cent (70%) of the co-ownership coefficients making up the building or complex:
1. Changes affecting the use to which the common property is put or involving a significant reduction in its use and enjoyment.
2. The imposition of extraordinary charges whose total amount, during the budget period, exceeds four (4) times the amount of the monthly necessary charges.
3. Approval of common charges other than the necessary charges.
4. Allocation of an item of common property to the exclusive use and enjoyment of a particular private unit, where a co-owner has so requested.
5. Amendment of the articles and by-laws.
6. Release of a non-essential item of common property from its common-property status.
7. Reconstruction of the building or complex where it has been destroyed to an extent representing at least seventy-five per cent (75%).
8. A change in the general use of the private units, provided that it complies with the urban planning rules in force.
9. Acquisition of real property for the building or complex.
10. Liquidation and dissolution.
ARTÍCULO 46. DECISIONES QUE EXIGEN MAYORÍA CALIFICADA. Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto:
1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.
2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.
3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.
4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario.
5. Reforma a los estatutos y reglamento.
6. Desafectación de un bien común no esencial.
7. Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%).
8. Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente.
9. Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.
10. Liquidación y disolución.
Paragraph. The decisions provided for in this article may not be taken at remote meetings or at meetings on second call, unless, in the latter case, the majority required by this Law is obtained.
PARÁGRAFO. Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta ley.
Art. 47. MINUTES. The decisions of the meeting shall be recorded in minutes signed by its chair and secretary, which must state whether the meeting is ordinary or extraordinary, as well as the manner in which it was called, the agenda, the name and capacity of those attending, their private unit and its coefficient, and the votes cast in each case.
Where the Meeting decides to appoint persons to check the wording of the minutes, the persons so appointed must do so within the period laid down in the by-laws or, failing that, within the twenty (20) business days following the date of the meeting concerned.
Within a period of not more than twenty (20) business days from the date of the meeting, the administrator must make available to the owners of the building or complex a complete copy of the text of the minutes at the place designated as the seat of the administration, and inform each of the owners accordingly. The date and place of publication shall be recorded in the minute book.
A duly signed copy of the minutes shall be sufficient evidence of the facts recorded in it, unless the copy or the minutes are shown to be false. The administrator must give a copy of the minutes to anyone who requests it.
ARTÍCULO 47. ACTAS. Las decisiones de la asamblea se harán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la misma, en las cuales deberá indicarse si es ordinaria o extraordinaria, además la forma de la convocatoria, orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente, y los votos emitidos en cada caso.
En los eventos en que la Asamblea decida encargar personas para verificar la redacción del acta, las personas encargadas deberán hacerlo dentro del término que establezca el reglamento, y en su defecto, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la fecha de la respectiva reunión.
Dentro de un lapso no superior a veinte (20) días hábiles contados a partir de la fecha de la reunión, el administrador debe poner a disposición de los propietarios del edificio o conjunto, copia completa del texto del acta en el lugar determinado como sede de la administración, e informar tal situación a cada uno de los propietarios. En el libro de actas se dejará constancia sobre la fecha y lugar de publicación.
La copia del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El administrador deberá entregar copia del acta a quien se la solicite.
Paragraph. Any owner who is refused a copy of the minutes may lodge a complaint with the Municipal or District Mayor or his or her delegate, who shall in turn order the requested copy to be delivered on pain of a police sanction.
Note. The words “of the owners” and “owners” in the third paragraph of the article and “owner” in this paragraph were declared constitutional by Judgment C-318-02 of 2 May 2002 on the understanding that non-owner residents may exercise the right of petition before the internal authorities and be heard on decisions that may affect them, and that their right of defence must be guaranteed when the internal authorities impose sanctions.
PARÁGRAFO. Todo propietario a quien se le niegue la entrega de copia de acta, podrá acudir en reclamación ante el Alcalde Municipal o Distrital o su delegado, quien a su vez ordenará la entrega de la copia solicitada so pena de sanción de carácter policivo.
Art. 48. ENFORCEMENT PROCEEDINGS. In enforcement proceedings brought by the legal representative of the legal person referred to in this Law to collect fines or monetary obligations arising from ordinary and extraordinary charges, with the related interest, the competent Judge may require as annexes to the claim only the duly granted power of attorney, the certificate of existence and legal representation of the claimant legal person and of the defendant if the debtor is a legal person, the enforceable instrument containing the obligation, which shall be solely the certificate issued by the administrator without any further requirement or procedure, and a copy of the interest-rate certificate issued by the Banking Superintendence or the body acting in its place or of the relevant part of the by-laws authorising a lower rate of interest.
The enforcement action referred to in this article shall not be conditional on prior exhaustion of the dispute resolution mechanisms provided for in this Law.
ARTÍCULO 48. PROCEDIMIENTO EJECUTIVO. En los procesos ejecutivos entablados por el representante legal de la persona jurídica a que se refiere esta ley para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, sólo podrán exigirse por el Juez competente como anexos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior.
La acción ejecutiva a que se refiere este artículo, no estará supeditada al agotamiento previo de los mecanismos para la solución de conflictos previstos en la presente ley.
Art. 49. CHALLENGE OF DECISIONS. The administrator, the statutory auditor and the owners of private units may challenge decisions of the general meeting of owners where they do not comply with the statutory provisions or with the horizontal property by-laws.
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Note. The words “The administrator, the statutory auditor and the owners of private units” and “owners” were declared constitutional by Judgment C-318-02 of 2 May 2002 on the understanding that non-owner residents may exercise the right of petition before the internal authorities and be heard on decisions that may affect them, and that their right of defence must be guaranteed when the internal authorities impose sanctions.
Note. The second paragraph was repealed by Article 626(c) of Law 1564 of 2012 (General Code of Procedure), with effect from 1 January 2014.
ARTÍCULO 49. IMPUGNACIÓN DE DECISIONES. El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal.
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Paragraph. Excepted from the provision contained in this article are decisions of the general meeting imposing sanctions for breach of non-monetary obligations, which shall be governed by Chapter Two of Title II of this Law.
PARÁGRAFO. Exceptúanse de la disposición contenida en el presente artículo, las decisiones de la asamblea general, por medio de las cuales se impongan sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que se regirán por lo dispuesto en el Capítulo Segundo, del Título II de la presente ley.
CHAPTER XI · THE ADMINISTRATOR OF THE BUILDING OR COMPLEXCAPITULO XI · DEL ADMINISTRADOR DEL EDIFICIO O CONJUNTO
Art. 50. NATURE OF THE ADMINISTRATOR. The legal representation of the legal person and the administration of the building or complex shall be vested in an administrator appointed by the general meeting of owners in all buildings or complexes, except where there is a board of management, in which case the administrator shall be elected by that body, for the term laid down in the co-ownership by-laws. The acts and contracts the administrator concludes in the exercise of his or her functions shall be attributed to the legal person, provided that they comply with the statutory rules and the by-laws.
Administrators shall be liable for the damage they cause to the legal person, to the owners or to third parties through wilful misconduct or slight or gross negligence. Slight negligence on the part of the administrator shall be presumed in cases of failure to perform or of exceeding his or her functions, or of breach of the law or of the horizontal property by-laws.
Note. The words “of owners” were declared constitutional by Judgment C-318-02 of 2 May 2002 on the understanding that non-owner residents may exercise the right of petition before the internal authorities and be heard on decisions that may affect them, and that their right of defence must be guaranteed when the internal authorities impose sanctions.
ARTÍCULO 50. NATURALEZA DEL ADMINISTRADOR. La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.
Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.
Paragraph 1. For the purpose of signing the contract engaging the administrator, the legal person shall be represented by the chair of the board of management or, where there is none, by the chair of the general meeting.
PARÁGRAFO 1o. Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el administrador, actuará como representante legal de la persona jurídica el presidente del consejo de administración o, cuando este no exista, el presidente de la asamblea general.
Paragraph 2. In the case of residential complexes and of buildings and complexes for mixed and commercial use, whoever carries out the administration directly, or on behalf of a legal person engaged for that purpose, must prove his or her suitability for the post, which shall be demonstrated on the terms of the regulations issued for that purpose by the National Government.
PARÁGRAFO 2o. En los casos de conjuntos residenciales, y edificios y conjuntos de uso mixto y comercial, quien ejerza la administración directamente, o por encargo de una persona jurídica contratada para tal fin, deberá acreditar idoneidad para ocupar el cargo, que se demostrará en los términos del reglamento que para el efecto expida el Gobierno Nacional.
Paragraph 3. The National Government may require insurance policies to be taken out guaranteeing the performance of the obligations of administrators of buildings or complexes for commercial, mixed or residential use. In all cases, the maximum insurable amount shall be equal to the expenditure budget of the building or complex for the year in which the appointment is made.
PARÁGRAFO 3o. El Gobierno Nacional podrá disponer la constitución de pólizas que garanticen el cumplimiento de las obligaciones a cargo de los administradores de edificios o conjuntos de uso comercial, mixto o residencial. En todo caso, el monto máximo asegurable será equivalente al presupuesto de gastos del edificio o conjunto para el año en que se realiza la respectiva designación.
Art. 51. FUNCTIONS OF THE ADMINISTRATOR. The day-to-day administration of the building or complex shall be the responsibility of the administrator, who has powers of execution, conservation, representation and collection. The administrator's basic functions are the following:
1. To call the meeting to ordinary or extraordinary meetings and submit for its approval the inventory and general balance sheet of the accounts for the previous financial year and a detailed budget of expenditure and income for the new financial year, including insurance premiums.
2. To keep, directly or under his or her direction and responsibility, the minute books of the meeting and the register of owners and residents, and to deal with correspondence concerning the building or complex.
3. To bring the minutes of the general meeting and of the board of management, if any, to the attention of the owners and residents of the building or complex.
4. To prepare and submit to the Board of Management the annual accounts, the report for the annual General Meeting of owners, the budget of income and expenditure for each period, the general balance sheet of the accounts for the previous financial year, the trial balances and the related budget execution.
5. To keep the accounts of the building or complex under his or her direction and responsibility.
6. To administer with diligence and care the property owned by the legal person resulting from the release of non-essential common property from its common-property status, and to apply it to the purposes authorised by the general meeting in the act of release, in accordance with the horizontal property by-laws.
7. To look after and watch over the common property and carry out acts of administration, conservation and disposal in respect of it, in accordance with the powers and restrictions laid down in the horizontal property by-laws.
8. To claim and collect, directly or through attorneys, ordinary and extraordinary contributions, fines and, in general, any monetary obligation owed by the owners or occupants of private units of the building or complex, bringing judicial collection proceedings in good time, without the need for any authorisation.
9. To have amendments to the horizontal property by-laws approved by the general meeting of owners executed as a public deed and registered, and to register with the competent body all acts relating to the existence and legal representation of the legal person.
10. To represent the legal person in and out of court and to grant special powers of attorney for those purposes, when necessary.
11. To notify the owners of private units, by the means specified in the relevant horizontal property by-laws, of the sanctions imposed on them by the general meeting or the board of management, as the case may be, for breach of obligations.
12. To enforce the sanctions for breach of the obligations laid down in this Law, in the horizontal property by-laws and in any internal regulations, that have been imposed by the general meeting or the Board of Management, as the case may be, once they have become final.
13. To issue a certificate of no outstanding debts (paz y salvo) with the administration of the building or complex whenever there is a change of occupier or owner of a private unit.
14. The other functions laid down in this Law, in the horizontal property by-laws, and those defined by the general meeting of owners.
Note. The word “owners” was declared constitutional by Judgment C-318-02 of 2 May 2002 on the understanding that non-owner residents may exercise the right of petition before the internal authorities and be heard on decisions that may affect them, and that their right of defence must be guaranteed when the internal authorities impose sanctions.
ARTÍCULO 51. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR. La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes:
1. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros.
2. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto.
3. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de la asamblea general y del consejo de administración, si lo hubiere.
4. Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.
5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto.
6. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de desafectación, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal.
7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.
8. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.
9. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica.
10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.
11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones.
12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el Consejo de Administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.
13. Expedir el paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular.
14. Las demás funciones previstas en la presente ley en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios.
Paragraph. Where the administrator is a legal person, its legal representative shall act on behalf of the building or complex.
PARÁGRAFO. Cuando el administrador sea persona jurídica, su representante legal actuará en representación del edificio o conjunto.
Art. 52. PROVISIONAL ADMINISTRATION. Until the competent body elects the administrator of the building or complex, the initial owner shall act as administrator and may contract that task out to a third party.
Notwithstanding this article, once a number of private units representing at least fifty-one per cent (51%) of the co-ownership coefficients have been built and transferred, the initial owner shall cease to act as provisional administrator.
Once that condition has been met, the initial owner must inform all the owners of the building or complex in writing, so that the meeting may convene and appoint the administrator within the following twenty (20) business days. If it fails to do so, the initial owner shall appoint the permanent administrator.
ARTÍCULO 52. ADMINISTRACIÓN PROVISIONAL. Mientras el órgano competente no elija al administrador del edificio o conjunto, ejercerá como tal el propietario inicial, quien podrá contratar con un tercero tal gestión.
No obstante lo indicado en este artículo, una vez se haya construido y enajenado un número de bienes privados que representen por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad, cesará la gestión del propietario inicial como administrador provisional.
Cumplida la condición a que se ha hecho referencia, el propietario inicial deberá informarlo por escrito a todos los propietarios del edificio o conjunto, para que la asamblea se reúna y proceda a nombrar el administrador, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes. De no hacerlo el propietario inicial nombrará al administrador definitivo.
CHAPTER XII · THE BOARD OF MANAGEMENTCAPITULO XII · DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
Art. 53. MANDATORY NATURE. Buildings or complexes for commercial or mixed use made up of more than thirty (30) private units, excluding parking spaces or storage units, shall have a board of management consisting of an odd number of three (3) or more owners of the private units concerned, or their delegates. In those with thirty (30) private units or fewer, excluding parking spaces and storage units, it shall be optional to provide for such a body in the horizontal property by-laws.
For buildings or complexes for residential use made up of more than thirty (30) private units, excluding parking spaces or storage units, it shall be optional to provide for such a body in the horizontal property by-laws.
Note. The word “owners” was declared constitutional by Judgment C-318-02 of 2 May 2002 on the understanding that non-owner residents may exercise the right of petition before the internal authorities and be heard on decisions that may affect them, and that their right of defence must be guaranteed when the internal authorities impose sanctions.
ARTÍCULO 53. OBLIGATORIEDAD. Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.
Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.
Art. 54. QUORUM AND MAJORITIES. The board of management shall deliberate and decide validly with the presence and votes of the majority of its members, unless the horizontal property by-laws stipulate a higher quorum, irrespective of the co-ownership coefficients.
ARTÍCULO 54. QUÓRUM Y MAYORÍAS. El consejo de administración deliberará y decidirá válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad horizontal estipule un quórum superior, con independencia de los coeficientes de copropiedad.
Art. 55. FUNCTIONS. The board of management shall be responsible for taking the decisions necessary for the legal person to fulfil its purposes, in accordance with the horizontal property by-laws.
ARTÍCULO 55. FUNCIONES. Al consejo de administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.
CHAPTER XIII · THE STATUTORY AUDITOR OF THE BUILDING OR COMPLEXCAPITULO XIII · DEL REVISOR FISCAL DEL EDIFICIO O CONJUNTO
Art. 56. MANDATORY NATURE. Complexes for commercial or mixed use shall be required to have a statutory auditor, being a public accountant […] holding a current professional registration and registered with the Central Board of Accountants (Junta Central de Contadores), elected by the general meeting of owners.
The statutory auditor may not be an owner or occupier of private units in the building or complex in respect of which he or she performs his or her functions, nor be related within the fourth degree of consanguinity, the second degree of affinity or the first civil degree, nor have commercial ties or any other circumstance that may detract from the independence or objectivity of his or her opinions or actions, with the administrator and/or the members of the board of management, where there is one.
Buildings or complexes for residential use may have a statutory auditor if the general meeting of owners so decides. In that case, the statutory auditor may be an owner or occupier of private units in the building or complex.
Note. The word “qualified” (titulado) was declared unconstitutional (INEXEQUIBLE) by Constitutional Court Judgment C-670-02 of 20 August 2002 and is omitted.
ARTÍCULO 56. OBLIGATORIEDAD. Los conjuntos de uso comercial o mixto estarán obligados a contar con Revisor Fiscal, contador público […], con matrícula profesional vigente e inscrito a la Junta Central de Contadores, elegido por la asamblea general de propietarios.
El Revisor Fiscal no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto respecto del cual cumple sus funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vínculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones, con el administrador y/o los miembros del consejo de administración, cuando exista.
Los edificios o conjuntos de uso residencial podrán contar con Revisor Fiscal, si así lo decide la asamblea general de propietarios. En este caso, el Revisor Fiscal podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto.
Art. 57. FUNCTIONS. The statutory auditor, as the person responsible for overseeing the various operations of the legal person, shall perform the functions laid down in Law 43 of 1990 or in the provisions amending, adding to or supplementing it, as well as those laid down in this Law.
ARTÍCULO 57. FUNCIONES. Al Revisor Fiscal como encargado del control de las distintas operaciones de la persona jurídica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1990o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen, así como las previstas en la presente ley.
TITLE II · DISPUTE RESOLUTION, PROCEDURE FOR SANCTIONS, APPEALS AND SANCTIONSTITULO II · DE LA SOLUCION DE CONFLICTOS, DEL PROCEDIMIENTO PARA LAS SANCIONES, DE LOS RECURSOS Y DE LAS SANCIONES
CHAPTER I · DISPUTE RESOLUTIONCAPITULO I · DE LA SOLUCIÓN DE CONFLICTOS
Art. 58. DISPUTE RESOLUTION. To resolve disputes arising between the owners or occupiers of the building or complex, or between them and the administrator, the board of management or any other governing or supervisory body of the legal person, by reason of the application or interpretation of this Law and of the horizontal property by-laws, without prejudice to the jurisdiction of the judicial authorities, recourse may be had to:
1. Coexistence Committee. Where a dispute arises that may stem from life in buildings for residential use, its resolution may be attempted through the intervention of a coexistence committee elected in accordance with this Law, which shall seek to put forward settlement proposals aimed at resolving disputes and strengthening neighbourly relations. The committee's considerations shall be recorded in minutes signed by the parties and by the members of the committee, and participation in it shall be unpaid (ad honorem).
2. Alternative dispute resolution mechanisms. The parties may have recourse to alternative mechanisms to resolve disputes, in accordance with the statutory rules governing the matter.
ARTÍCULO 58. SOLUCIÓN DE CONFLICTOS. Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:
1. Comité de Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia elegido de conformidad con lo indicado en la presente ley, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será ad honorem.
2. Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia.
Paragraph 1. The members of the coexistence committees shall be elected by the general meeting of co-owners for a term of one (1) year, and the committee shall consist of an odd number of three (3) or more persons.
Note. The word “co-owners” was declared constitutional by Judgment C-318-02 of 2 May 2002 on the understanding that non-owner residents may exercise the right of petition before the internal authorities and be heard on decisions that may affect them, and that their right of defence must be guaranteed when the internal authorities impose sanctions.
PARÁGRAFO 1o. Los miembros de los comités de con vivencia serán elegidos por la asamblea general de copropietarios, para un período de un (1) año y estará integrado por un número impar de tres (3) o más personas.
Paragraph 2. The committee provided for in this article may in no case impose sanctions.
PARÁGRAFO 2o. El comité consagrado en el presente artículo, en ningún caso podrá imponer sanciones.
Paragraph 3. [Repealed.]
Note. The paragraph was repealed by Article 626(c) of Law 1564 of 2012 (General Code of Procedure), with effect from 1 January 2014.
PARÁGRAFO 3o.
CHAPTER II · SANCTIONS FOR BREACH OF NON-MONETARY OBLIGATIONSCAPITULO II · DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS
Art. 59. TYPES OF SANCTIONS FOR BREACH OF NON-MONETARY OBLIGATIONS. Breach of the non-monetary obligations laid down in the law or in the horizontal property by-laws by owners, occupiers or third parties for whom they are answerable under the law shall give rise, after a written demand stating the period within which the person must comply with the rules governing the horizontal property, where appropriate, to the imposition of the following sanctions:
1. Publication, in places of the building or complex frequented by many people, of the list of offenders, expressly stating the fact or act giving rise to the sanction.
2. Imposition of successive fines, for as long as the breach continues, none of which may exceed two (2) times the amount of the monthly necessary charges payable by the offender at the date of its imposition and which, in all cases, may not together exceed ten (10) times the monthly necessary charges payable by the offender.
3. Restriction of the use and enjoyment of non-essential common property, such as community halls and recreation and sports areas.
Note. The words “occupiers or third parties” were declared constitutional by Judgment C-318-02 of 2 May 2002 on the understanding that non-owner residents may exercise the right of petition before the internal authorities and be heard on decisions that may affect them, and that their right of defence must be guaranteed when the internal authorities impose sanctions.
ARTÍCULO 59. CLASES DE SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS. El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en los términos de la ley, dará lugar, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de las siguientes sanciones:
1. Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.
2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.
3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte.
Paragraph. In no case may the use of essential common property, or of common property allocated to exclusive use, be restricted.
PARÁGRAFO. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo.
Art. 60. The sanctions provided for in the preceding article shall be imposed by the general meeting or by the board of management, where one has been created and the horizontal property by-laws have conferred this power on it. In imposing them, the procedures laid down in the horizontal property by-laws shall be observed, having regard to due process and the rights of defence, of contradiction and of challenge. The intent behind the act, recklessness or negligence and any mitigating circumstances must likewise be assessed, and criteria of proportionality and gradation of sanctions shall be applied according to the seriousness of the infringement, the damage caused and repeat offending.
ARTÍCULO 60. Las sanciones previstas en el artículo anterior serán impuestas por la asamblea general o por el consejo de administración, cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad. Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.
Paragraph. The horizontal property by-laws shall specify the conduct subject to sanctions, specifying those applicable in each case, as well as the reasonable duration of those provided for in items 1 and 2 of the preceding article of this Law.
PARÁGRAFO. En el reglamento de propiedad horizontal se indicarán las conductas objeto de la aplicación de sanciones, con especifi cación de las que procedan para cada evento, así como la duración razonable de las previstas en los numerales 1 y 2 del artículo precedente, de la presente ley.
Art. 61. ENFORCEMENT OF SANCTIONS FOR BREACH OF NON-MONETARY OBLIGATIONS. The administrator shall be responsible for enforcing the sanctions imposed, even by calling on the competent police authority if necessary.
Where the events provided for in item 1 of Article 18 of this Law occur, the police and other competent authorities must respond immediately to the call of the administrator or of any of the co-owners.
ARTÍCULO 61. EJECUCIÓN DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS. El administrador será el responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas, aun acudiendo a la autoridad policial competente si fuere el caso.
Cuando ocurran los eventos previstos en el numeral 1o. del artículo 18 de la presente ley, la policía y demás autoridades competentes deberán acudir de manera inmediata al llamado del administrador o de cualquiera de los copropietarios.
Art. 62. CHALLENGE OF SANCTIONS FOR BREACH OF NON-MONETARY OBLIGATIONS. The owner of a private unit who has been sanctioned may challenge sanctions for breach of non-monetary obligations.
A challenge may be brought only within the month following the date on which the sanction concerned was notified. […]
Note. The words “The owner of a private unit” were declared constitutional by Judgment C-318-02 of 2 May 2002 on the understanding that non-owner residents may exercise the right of petition before the internal authorities and be heard on decisions that may affect them, and that their right of defence must be guaranteed when the internal authorities impose sanctions.
Note. The final sentence (“For the purposes of this article, the procedure laid down in Article 194 of the Commercial Code, or in the rules amending, adding to or supplementing it, shall apply.”) was repealed by Article 626(c) of Law 1564 of 2012 (General Code of Procedure), with effect from 1 January 2014, and is omitted.
ARTÍCULO 62. IMPUGNACIÓN DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS. El propietario de bien privado sancionado podrá impugnar las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.
La impugnación sólo podrá intentarse dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación de la respectiva sanción. […]
TITLE III · GATED RESIDENTIAL COMPLEXESTITULO III · UNIDADES INMOBILIARIAS CERRADAS
CHAPTER I · DEFINITION AND LEGAL NATURECAPITULO I · DEFINICIÓN Y NATURALEZA JURÍDICA
Art. 63. GATED RESIDENTIAL COMPLEXES. Gated Residential Complexes (Unidades Inmobiliarias Cerradas) are groups of buildings, houses and other constructions integrated architecturally and functionally, sharing structural and construction elements, common areas for circulation, recreation and meeting, technical installations, green areas and areas of visual amenity, whose owners contribute proportionally to the payment of common charges, such as communal utility services, security, maintenance and improvements.
Access to such complexes is restricted by an enclosure and entry controls.
ARTÍCULO 63. UNIDADES INMOBILIARIAS CERRADAS. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas son conjuntos de edificios, casas y demás construcciones integradas arquitectónica y funcionalmente, que comparten elementos estructurales y constructivos, áreas comunes de circulación, recreación, reunión, instalaciones técnicas, zonas verdes y de disfrute visual; cuyos propietarios participan proporcionalmente en el pago de expensas comunes, tales como los servicios públicos comunitarios, vigilancia, mantenimiento y mejoras.
El acceso a tales conjuntos inmobiliarios se encuentra restringido por un encerramiento y controles de ingreso.
Art. 64. CONSTITUTION OF GATED RESIDENTIAL COMPLEXES. Gated Residential Complexes shall be subject to the provisions of this Law that are applicable to them in full.
Gated Residential Complexes shall be constituted by the administrators of the properties subject to the horizontal property regime that are to form part of them, where this is requested by not less than eighty per cent (80%) of the owners.
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Note. The third paragraph was declared unconstitutional (INEXEQUIBLE) by Constitutional Court Judgment C-265-02 of 16 April 2002 and is omitted.
ARTÍCULO 64. CONSTITUCIÓN DE UNIDADES INMOBILIARIAS CERRADAS. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas quedaran sometidas a las disposiciones de esta ley, que les sean íntegramente aplicables.
Las Unidades Inmobiliarias Cerradas se constituirán por los administradores de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal llamados a integrarla, y que lo soliciten por lo menos un número no inferior al ochenta por ciento (80%) de los propietarios.
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CHAPTER II · COMMON SOCIAL AREASCAPITULO II · AREAS SOCIALES COMUNES
Art. 65. CIRCULATION AREAS. Gated Residential Complexes shall have vehicle access roads and pedestrian circulation areas giving access to the properties, with proper lighting and signage. The internal and common circulation areas of the buildings must comply with rules on hygiene, cleanliness and ventilation.
ARTÍCULO 65. AREAS PARA CIRCULACIÓN. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas dispondrán de vías de acceso vehicular y áreas de circulación peatonal para acceder a los inmuebles, con la debida iluminación y señalización. Las áreas de circulación interna y común de los edificios deberán cumplir normas higiénicas, de aseo y ventilación.
Art. 66. RECREATION AREAS. All Gated Residential Complexes shall have, in proportion to their size and predominant use, sufficient common areas for recreational, cultural and sports activities. These requirements may be reduced where the right to practise sport and to recreation is guaranteed in another way.
The use of the common recreation areas shall be subject to the internal regulations issued by the meeting of co-owners and the administrative board (junta administradora) of the Gated Residential Complex.
ARTÍCULO 66. AREAS DE RECREACIÓN. Todas las Unidades Inmobiliarias Cerradas dispondrán proporcionalmente a su tamaño y al uso predominante de áreas comunes suficientes para actividades recreativas, culturales y deportivas. Tales exigencias podrán disminuirse cuando se garantice de otra manera el derecho a la práctica del deporte y a la recreación.
La utilización de las áreas comunes de recreación se someterá a la reglamentación interna que expida la asamblea de copropietarios y la junta administradora de la unidad Inmobiliaria Cerrada.
Art. 67. AREAS FOR SOCIAL USE. Gated Residential Complexes must have specific areas set aside for the social use of all their residents and visitors, as places for meeting and gathering. Their use shall be subject to the regulations of the Administrative Board and to the decisions of the administrator of the complex concerned.
ARTÍCULO 67. AREAS DE USO SOCIAL. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas deben disponer de áreas específicas destinadas al uso social de todos sus moradores y visitantes, como lugares de encuentro y reunión. Su utilización estará sometida a la reglamentación de la Junta Administradora y a las decisiones del administrador de la respectiva unidad.
Art. 68. GREEN AREAS. Gated Residential Complexes shall have open areas laid to grass and planted with trees, intended for the care of the environment, for ornament and for recreation.
In addition, where the size of the Gated Residential Complex so permits, duly authorised internal common parks shall be built.
ARTÍCULO 68. ZONAS VERDES. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas tendrán áreas libres engramadas y arborizadas destinadas al cuidado del medio ambiente, al ornato y a la recreación.
Además, cuando las dimensiones de la Unidad Inmobiliaria Cerrada lo permitan, se construirán parques comunes internos debidamente autorizados.
Art. 69. SERVICE AREAS. Gated Residential Complexes shall have adequate and sufficient areas for porter's lodge and security services and for electricity, water supply, sewerage, communications and other service installations.
ARTÍCULO 69. AREAS DE SERVICIO. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas tendrán áreas adecuadas y suficientes para atender los servicios de portería, seguridad, instalaciones de energía, acueducto, alcantarillado, comunicaciones y otros servicios.
Art. 70. PARKING. Municipal planning and building rules shall lay down minimum requirements for parking spaces per property for the residents and visitors of Gated Residential Complexes, as well as spaces for vehicle manoeuvring and those needed for loading and unloading operations for commerce and industry.
ARTÍCULO 70. PARQUEADEROS. Las normas municipales de urbanismo y construcción establecerán exigencias mínimas de celdas de parqueo por cada propiedad para los moradores y visitantes de las Unidades Inmobiliarias Cerradas; así como espacios de maniobra de vehículos y los necesarios para las operaciones de cargue y descargue para el comercio y la industria.
Art. 71. TRANSPARENT ENCLOSURES. Gated Residential Complexes authorised from the entry into force of this Law shall have enclosures of living hedges or transparent enclosures allowing the private open spaces and buildings to be visually integrated with the adjacent public space, without thereby depriving the public of its use, enjoyment and visual amenity, on the terms of Article 6 of Law 9 of 1989.
ARTÍCULO 71. CERRAMIENTOS TRANSPARENTES. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas que se autoricen a partir de la presente ley tendrán cerramientos en setos vivos o cerramientos transparentes que permitan la integración visual de los espacios libres privados y edificaciones al espacio público adyacente, sin que ello implique que se prive a la ciudadanía de su uso, goce y disfrute visual, en los términos del artículo 6o. de la Ley 9a. de 1989.
Art. 72. ECONOMIC USE OF COMMON AREAS. Activities that may be carried out in the common areas and from which an economic benefit is derived may be regulated by the Meeting of Co-owners or by the Administrative Board of the Gated Residential Complexes, and payment of a fee may be imposed on them, on fair and equitable terms.
ARTÍCULO 72. APROVECHAMIENTO ECONÓMICO DE LAS ÁREAS COMUNES. Las actividades que puedan desarrollarse en las áreas comunes de las cuales se derive un aprovechamiento económico podrán ser reglamentadas por la Asamblea de Copropietarios o por la Junta Administradora de las Unidades Inmobiliarias Cerradas y podrá imponérseles el pago de un canon, en condiciones de justicia y equidad.
Paragraph. Money received from the exploitation of the common areas may benefit only the legal person and shall be applied to the payment of the common expenses and charges of the residential complex.
PARÁGRAFO. Los dineros recibidos por concepto de la explotación de las áreas comunes sólo podrán beneficiar a la persona jurídica y serán destinados al pago de los gastos y expensas comunes de la unidad inmobiliaria.
CHAPTER III · MUNICIPAL INTEGRATIONCAPITULO III · INTEGRACIÓN MUNICIPAL
Art. 73. ARCHITECTURAL AND AESTHETIC ALTERATIONS. The adoption or alteration of the original architectural and aesthetic standards for the façades, exterior areas and areas for common use of Gated Residential Complexes shall be decided by the relevant Meeting of co-owners and then submitted for approval by the competent authority.
ARTÍCULO 73. REFORMAS ARQUITECTÓNICAS Y ESTÉTICAS. La adopción o reforma de los cánones arquitectónicos y estéticos originales en las fachadas, zonas exteriores y de uso común, de las Unidades Inmobiliarias Cerradas será decidida por la respectiva Asamblea de copropietarios y posteriormente se someterá a la aprobación de autoridad competente.
Art. 74. TOLERABLE LEVELS OF NUISANCE. Visual signals, noise, odours, particles and any other element which, generated in private or public properties, extend beyond them may not exceed the levels tolerable for coexistence and for the functionality required in Gated Residential Complexes.
Such levels of impact or nuisance shall be determined by the health, planning and police authorities; however, they may be regulated even more restrictively in the by-laws of the Gated Residential Complexes or by the Meeting of Co-owners.
ARTÍCULO 74. NIVELES DE INMISIÓN TOLERABLES. Las señales visuales, de ruido, olor, partículas y cualquier otro elemento que, generados en inmuebles privados o públicos, trascienden el exterior, no podrán superar los niveles tolerables para la convivencia y la funcionalidad requerida en las Unidades Inmobiliarias Cerradas.
Tales niveles de incidencia o inmisión serán determinados por las autoridades sanitarias, urbanísticas y de policía; con todo podrán ser regulados en forma aún más restrictiva en los reglamentos de las Unidades Inmobiliarias Cerradas o por la Asamblea de Copropietarios.
Paragraph. The by-laws of Gated Residential Complexes shall lay down the requirements for keeping pets (domestic animals).
PARÁGRAFO. Los reglamentos de las Unidades Inmobiliarias Cerradas establecerán los requisitos para la permanencia de mascotas (animales domésticos).
Art. 75. LICENCES FOR ALTERATIONS, ARCHITECTURAL RULES AND EXTENSIONS. Alterations to façades and common areas, as well as extensions, within the standards in force, shall require the authorisation of the Co-owners' Board (Junta de Copropietarios). In all cases the relevant licence from the competent municipal authority shall be required.
Internal alterations to private properties that do not affect the structure and functioning of the Gated Residential Complex shall not require prior authorisation from the Administrative bodies.
ARTÍCULO 75. LICENCIAS PARA REFORMAS, NORMAS ARQUITECTÓNICAS Y AMPLIACIONES. Las reformas de las fachadas y áreas comunes, así como las ampliaciones, dentro de los cánones vigentes, requerirán la autorización de la Junta de Copropietarios. En todo caso será necesaria la licencia correspondiente de la autoridad municipal competente.
Las reformas internas en los inmuebles privados que no incidan en la estructura y funcionamiento de la Unidad Inmobiliaria Cerrada no requerirán de autorización previa por parte de los órganos Administradores.
CHAPTER IV · COMMUNITY PARTICIPATIONCAPITULO IV · PARTICIPACIÓN COMUNITARIA
Art. 76. INTERNAL AUTHORITIES. The internal authorities of Gated Residential Complexes are:
1. The Meeting of Co-owners.
2. The Administrative Board, where there is one, democratically formed by the co-owners or residents, who shall have the rights provided for in the by-laws of the Residential Complex concerned.
3. The Administrator of the Complex, who may request the assistance of the police in the performance of his or her functions.
ARTÍCULO 76. AUTORIDADES INTERNAS. Son autoridades internas de las Unidades Inmobiliarias Cerradas:
1. La Asamblea de Copropietarios.
2. La Junta Administradora, cuando esta exista; conformada democráticamente por los copropietarios o moradores que tendrán los derechos previstos en los reglamentos de la respectiva Unidad Inmobiliaria.
3. El Administrador de la Unidad, quien podrá solicitar auxilio de la fuerza pública para el desempeño de sus funciones.
Art. 77. DISPUTE RESOLUTION. Disputes over coexistence shall be dealt with in accordance with Article 58 of this Law.
Internal conciliation procedures are not a mandatory prior step for bringing police, criminal or civil actions.
ARTÍCULO 77. SOLUCIÓN DE CONFLICTOS. Los conflictos de convivencia se tratarán conforme con lo dispuesto en el artículo 58 de la presente ley.
Los procedimientos internos de concertación no constituyen un trámite previo obligatorio para ejercitar las acciones policivas, penales y civiles.
CHAPTER V · FINANCIAL OBLIGATIONSCAPITULO V · OBLIGACIONES ECONÓMICAS
Art. 78. ADMINISTRATION AND MAINTENANCE CONTRIBUTIONS. The by-laws of Gated Residential Complexes shall set periodic administration and maintenance contributions payable by the owners of the properties.
ARTÍCULO 78. CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN Y SOSTENIMIENTO. Los reglamentos de las Unidades Inmobiliarias Cerradas establecerán cuotas periódicas de administración y sostenimiento a cargo de los propietarios de los inmuebles.
Art. 79. ENFORCEMENT OF OBLIGATIONS. The Administrators of Gated Residential Complexes may bring proceedings to enforce the financial obligations and monetary sanctions imposed on owners and residents.
In such proceedings, the statement of the overdue obligations of the owner or resident drawn up by the Administrator shall constitute an enforceable instrument in accordance with Article 48 of this Law, without the need for protest or any other additional requirement.
ARTÍCULO 79. EJECUCIÓN DE LAS OBLIGACIONES. Los Administradores de Unidades Inmobiliarias Cerradas podrán demandar la ejecución de las obligaciones económicas y de las sanciones pecuniarias impuestas a propietarios y moradores.
En tales procesos de liquidación de las obligaciones vencidas a cargo del propietario o morador, realizada por el Administrador, prestará mérito ejecutivo de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 48 de la presente ley, sin necesidad de protesto ni otro requisito adicional.
Paragraph. In all cases the co-owner of each property shall be jointly and severally liable for all ordinary and extraordinary obligations and for the monetary sanctions imposed on the residents of his or her property.
PARÁGRAFO. En todo caso el copropietario de cada inmueble responderá solidariamente por todas las obligaciones ordinarias y extraordinarias y por las sanciones pecuniarias impuestas a los moradores de su inmueble.
Art. 80. BILLING OF HOUSEHOLD UTILITIES. Developers and builders of Gated Residential Complexes must install consumption meters for household utilities for each property.
Household utility companies shall issue individual bills for each property.
ARTÍCULO 80. COBRO DE LOS SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS. Los urbanizadores y constructores de Unidades Inmobiliarias Cerradas deberán instalar medidores de consumo de los servicios públicos domiciliarios para cada inmueble.
Las empresas prestadoras de servicios públicos domiciliarios elaborarán las facturas para cada inmueble en forma individual.
Paragraph. Gated Residential Complexes that do not have individual meters at the date of entry into force of this Law may install them if the request is approved by at least half plus one of the co-owners.
PARÁGRAFO. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas que a la fecha de entrada en vigencia de esta ley no posean medidor individual podrán instalarlos si tal solicitud tiene la aprobación de al menos la mitad más uno de los copropietarios.
Art. 81. COMMON HOUSEHOLD UTILITIES. Consumption of the household utilities of water supply, electricity and gas in the common areas and the internal public space of Gated Residential Complexes shall be paid for by the complexes in accordance with the paragraph of Article 32 of this Law.
Street lighting and refuse collection services in the common areas and the internal public space may be paid for through the periodic consumption bills for those services or through the street lighting or refuse collection charge set by the Municipality or District. In no case may both obligations arise for the same service.
ARTÍCULO 81. SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS COMUNES. Los consumos de los servicios públicos domiciliarios de acueducto, energía y gas en las zonas comunes y el espacio público interno de las Unidades Inmobiliarias Cerradas serán pagados por estas de acuerdo en lo dispuesto en el parágrafo del artículo 32 de la presente ley.
Los servicios de alumbrado público y de aseo en las zonas comunes y en el espacio público interno podrán ser pagados a través de las cuentas de consumo periódico de dichos servicios o de la tasa de alumbrado público o de aseo establecidas por el Municipio o Distrito. En ningún caso podrán generarse ambas obligaciones por un mismo servicio.
Art. 82. MAINTENANCE, REPAIR AND IMPROVEMENT OBLIGATIONS. Gated Residential Complexes shall be responsible for the maintenance, repair and improvement of the common areas and of the internal public space of the Gated Residential Complexes, which shall be paid for by the co-owners.
ARTÍCULO 82. OBLIGACIONES DE MANTENIMIENTO, REPARACIÓN Y MEJORAS. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas tendrán a su cargo las obligaciones de mantenimiento, reparación y mejoras de las zonas comunes y del espacio público interno de las Unidades Inmobiliarias Cerradas, que serán pagados por los copropietarios.
Art. 83. INCOME AND SUPPLEMENTARY TAXES. Gated Residential Complexes are non-profit legal persons that are not required to pay income tax and supplementary taxes.
ARTÍCULO 83. IMPUESTO DE RENTA Y COMPLEMENTARIOS. Las unidades Inmobiliarias Cerradas son personas jurídicas sin ánimo de lucro que no estan obligadas al pago del impuesto de renta y complementarios.
Art. 84. The provisions of this chapter do not apply to buildings or complexes for commercial use.
ARTÍCULO 84. Las disposiciones contempladas en el presente capítulo, no operan para los edificios o conjuntos de uso comercial.
TITLE IV · FINAL PROVISIONSTITULO IV · DISPOSICIONES FINALES
CHAPTER I · FINAL PROVISIONSCAPITULO I · DISPOSICIONES FINALES
Art. 85. LAND SUBDIVISIONS. Where a land subdivision (parcelación) consists of privately owned plots of land and common property, their owners may submit to the provisions of this Law in so far as they are applicable, in particular the rules relating to the creation of the legal person, the administration of the subdivision, the indivisible nature of the common property, the payment of charges, the calculation of co-ownership coefficients, dispute resolution and sanctions.
ARTÍCULO 85. PARCELACIÓN. Cuando una parcelación esté conformada por lotes de terreno de dominio particular y por bienes comunes, sus propietarios podrán someterse a las disposiciones de esta ley, en todo cuanto le sea aplicable, en especial a las normas que hacen relación al surgimiento de la persona jurídica, la administración de la parcelación, el carácter indivisible de los bienes comunes, el pago de expensas, el cálculo de coeficientes de copropiedad, la resolución de conflictos y las sanciones.
Art. 86. TRANSITIONAL REGIME. Buildings and complexes subject to the regimes established by Laws 182 of 1948, 16 of 1985 and 428 of 1998 shall be governed by the provisions of this Law from the date of its entry into force and shall have a period of one (1) year, extendable by a further six (6) months as determined by the National Government, to amend their internal by-laws as appropriate.
Once the period provided for in the preceding paragraph has elapsed without the said amendments having been made, the provisions of this Law shall be deemed incorporated into the internal by-laws, and any decisions taken to the contrary shall be ineffective.
Note. The words “and shall have a period of one (1) year … to amend their internal by-laws as appropriate” were declared conditionally constitutional (CONDICIONALMENTE EXEQUIBLE) by Constitutional Court Judgment C-488-02 of 26 June 2002, on the understanding that the amendments must be made in accordance with the horizontal property by-laws in force when this Law entered into force.
Note. The words “Once the period provided for in the preceding paragraph has elapsed without the said amendments having been made” were declared conditionally constitutional (CONDICIONALMENTE EXEQUIBLE) by Judgment C-488-02 of 26 June 2002, on the understanding that the provision applies only to the public-order rules of this Law.
ARTÍCULO 86. RÉGIMEN DE TRANSICIÓN. Los edificios y conjuntos sometidos a los regímenes consagrados en las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, se regirán por las disposiciones de la presente ley, a partir de la fecha de su vigencia y tendrán un término de un (1) año para modificar, en lo pertinente, sus reglamentos internos, prorrogables por seis (6) meses más, según lo determine el Gobierno Nacional.
Transcurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones señaladas, se entenderán incorporadas las disposiciones de la presente ley a los reglamentos internos y las decisiones que se tomen en contrario serán ineficaces.
Transitional paragraph. Judicial or arbitral proceedings pending at the date of enactment of this Law, or brought after it within the statutory period established in the first paragraph of this article without the voluntary adaptation procedure having been carried out, that concern the application of the existing horizontal property by-laws and of Laws 182 of 1948, 16 of 1985 and 428 of 1998 and their regulatory decrees, shall continue to be conducted under those rules until their conclusion.
Note. The one-year period laid down in this article was extended by six months by Article 1 of Decree 1380 of 2002 (11 July 2002).
PARÁGRAFO TRANSITORIO. Los procesos judiciales o arbitrales en curso a la fecha de expedición de esta ley o que se inicien con posterioridad a ella dentro del plazo legal establecido en el inciso primero de este artículo sin que se haya realizado el procedimiento voluntario de adaptación y que tengan que ver con la aplicación de los reglamentos de propiedad horizontal existentes y las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985, 428 de 1998 y sus decretos reglamentarios, se seguirán tramitando con arreglo a estas normas hasta su culminación.
Art. 87. ENTRY INTO FORCE AND REPEALS. This Law shall enter into force on its publication and repeals Laws 182 of 1948, 16 of 1985 and 428 of 1998, as well as the decrees issued to implement them.
ARTÍCULO 87. VIGENCIA Y DEROGATORIA. La presente ley rige a partir de su publicación y deroga las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, así como los decretos que se hayan expedido para reglamentarlas.
Unofficial translation by BCA LatAm for information. Only the Spanish text published in the Diario Oficial is authentic. Article headings are editorial; chapter, section and marginal headings are the law’s own. Text checked against the text in the basic legislation database of the Secretaría General del Senado (secretariasenado.gov.co), with its notes on amendments and Constitutional Court rulings; struck-out words are omitted and marked […] on 27 October 2026. This page is not legal advice.
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