The law that governs every lease of a dwelling in a Colombian town or city: the 1% rent cap, annual increases limited to inflation, automatic renewal, the grounds and notice for termination, the ban on cash deposits and the registration of professional landlords. Full text in English with the Spanish original under every paragraph.
| Date | Event |
|---|---|
| 10 Jul 2003 | Law enacted and published |
| 2004–2005 | Constitutional Court rulings on Arts. 12 and 37 (C-670-04, C-886-04, C-731-05) |
| 1 Jan 2014 | Procedural articles repealed by the General Code of Procedure |
| 2016 | Law 1819 of 2016 repeals parts of Art. 41 (tax incentives) |
Two numbers decide the economics of a Colombian residential lease: rent of at most 1% of the property’s commercial value a month (Art. 18), and annual increases capped at the previous year’s inflation (Art. 20). Rent must be set in legal tender, that is in Colombian pesos, and for the 1% cap the commercial value may not be taken as more than twice the cadastral value (Art. 18).
The lease renews automatically (Art. 6). A landlord who wants the property back during a renewal must give three months’ written notice by certified post and pay three months’ rent (Art. 22, Art. 23); at the end of a term he can rely on own use, demolition or sale, with a guarantee of six months’ rent that the reason is real, or, after four years, on his wish alone with 1.5 months’ rent. Without written proof of notice the lease renews. Non-payment of rent is the first ground for termination (Art. 22); possession is recovered through court proceedings under the General Code of Procedure.
Cash deposits are prohibited (Art. 16). Landlords use co-debtors, guarantors and lease insurance instead. Utility arrears can follow the property, so landlords usually require the tenant to provide guarantees for them (Art. 15).
Letting a furnished apartment to tourists by the night is not a residential lease under this Law. It falls under the tourism legislation, which requires registration in the National Tourism Register and, in a building under horizontal property, by-laws that permit tourist use.
Acts that have changed this Law and Constitutional Court rulings on it, as recorded by the Senate database, with the articles they concern.
| Act | Articles |
|---|---|
| Judgment C-670-04 | Art. 12 |
| Judgment C-886-04 | Art. 37 |
| Judgment C-731-05 | Art. 12 |
| Law 1564 of 2012 | Arts. 35, 36, 38, 39, 40 |
| Law 1819 of 2016 | Art. 41 |
Apartments and condominiums: by-laws, common charges, meetings.
PropertyLaw 1579 of 2012: land registrationThe land registry, registration records and certificates of title.
PropertyLaw 160 of 1994: agrarian reform and public landsBaldíos, the Family Agricultural Unit and the limits on acquiring former public land.
PropertyLaw 1776 of 2016: ZIDRESLarge agricultural projects on state land under contract.
Foreign investmentRegistration of a real estate investmentReal estate bought by a non-resident is direct foreign investment (Decree 1068 of 2015, Art. 2.17.2.2.1.2).
THE CONGRESS OF COLOMBIA DECREES:
EL CONGRESO DE COLOMBIA DECRETA:
CHAPTER I · GENERAL PROVISIONSCAPITULO I · DISPOSICIONES GENERALES
Art. 1. PURPOSE. The purpose of this Law is to lay down the criteria that are to serve as the basis for regulating leases of urban real property intended for housing, in furtherance of the rights of Colombians to decent housing and to property with a social function.
ARTÍCULO 1o. OBJETO. La presente ley tiene como objeto fijar los criterios que deben servir de base para regular los contratos de arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados a vivienda, en desarrollo de los derechos de los colombianos a una vivienda digna y a la propiedad con función social.
Art. 2. DEFINITION. An urban residential lease is a contract by which two parties bind themselves reciprocally, the one to grant the enjoyment of urban real property intended for housing, in whole or in part, and the other to pay a fixed price for that enjoyment.
a) Connected services, things or uses. Connected services, things or uses means household utilities and all other services, things or uses inherent in the enjoyment of the property and in meeting the needs proper to living in it;
b) Additional services, things or uses. Additional services, things or uses means those occasionally supplied by the landlord that are not inherent in the enjoyment of the property. In an urban residential lease, the parties may agree whether or not to include additional services, things or uses.
In no case may the price for the lease of additional services, things or uses exceed fifty per cent (50%) of the rent of the property concerned.
ARTÍCULO 2o. DEFINICIÓN. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado.
a) Servicios, cosas o usos conexos. Se entienden como servicios, cosas o usos conexos, los servicios públicos domiciliarios y todos los demás inherentes al goce del inmueble y a la satisfacción de las necesidades propias de la habitación en el mismo;
b) Servicios, cosas o usos adicionales. Se entienden como servicios, cosas o usos adicionales los suministrados eventualmente por el arrendador no inherentes al goce del inmueble. En el contrato de arrendamiento de vivienda u rbana, las partes podrán pactar la inclusión o no de servicios, cosas o usos adicionales.
En ningún caso, el precio del arrendamiento de servicios, cosas o usos adicionales podrá exceder de un cincuenta por ciento (50% ) del precio del arrendamiento del respectivo inmueble.
CHAPTER II · FORMALITIES OF THE URBAN RESIDENTIAL LEASECAPITULO II · FORMALIDADES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA
Art. 3. FORM OF THE CONTRACT. An urban residential lease may be oral or in writing. In either case, the parties must agree at least on the following points:
a) Names and identification of the contracting parties;
b) Identification of the property that is the subject of the contract;
c) Identification of the part of the property that is let, where applicable, and of the areas and services shared with the other occupants of the property;
d) Price and manner of payment;
e) A list of the connected and additional services, things or uses;
f) Term of the contract;
g) Designation of the contracting party responsible for paying the utilities of the property that is the subject of the contract.
ARTÍCULO 3o. FORMA DEL CONTRATO. El contrato de arrendamiento para vivienda urbana puede ser verbal o escrito. En uno u otro caso, las partes deben ponerse de acuerdo al menos acerca de los siguientes puntos:
a) Nombre e identificación de los contratantes;
b) Identificación del inmueble objeto del contrato;
c) Identificación de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del caso, así como de las zonas y los servicios compartidos con los demás ocupantes del inmueble;
d) Precio y forma de pago;
e) Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales;
f) Término de duración del contrato;
g) Designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el pago de los servicios públicos del inmueble objeto del contrato.
Art. 4. CLASSIFICATION. Urban residential leases are classified as follows, whatever the stipulation in that regard:
a) Individual. Whenever one or more natural persons receive, as accommodation for themselves or their family, or for third parties in the case of legal persons, a property with or without additional services, things or uses;
b) Joint. Where two or more natural persons receive the enjoyment of a property or part of it and undertake joint and several liability for payment of its price;
c) Shared. Where the lease concerns the enjoyment of a non-independent part of the property let, the enjoyment of the rest of the property or part of it being shared with the landlord or with other tenants;
d) Boarding. Where the lease concerns a part of a property that is not independent, necessarily includes additional services, things or uses and is agreed for a term of less than one (1) year. In this case, either party may terminate the contract before the term expires on ten (10) days' notice, without any compensation.
ARTÍCULO 4o. CLASIFICACIÓN. Los contratos de arrendamiento de vivienda urbana se clasifican de la siguiente forma, cualquiera que sea la estipulación al respecto:
a) Individual. Siempre que una o varias personas naturales reciban para su albergue o el de su familia, o el de terceros, cuando se trate de personas jurídicas, un inmueble con o sin servicios, cosas o usos adicionales;
b) Mancomunado. Cuando dos o más personas naturales reciben el goce de un inmueble o parte de él y se comprometen solidariamente al pago de su precio;
c) Compartido. Cuando verse sobre el goce de una parte no independiente del inmueble que se arrienda, sobre el que se comparte el goce del resto del inmueble o parte de él con el arrendador o con otros arrendatarios;
d) De pensión. Cuando verse sobre parte de un inmueble que no sea independiente, e incluya necesariamente servicios, cosas o usos adicionales y se pacte por un término inferior a un (1) año. En este caso, el contrato podrá darse por terminado antes del vencimiento del plazo por cualquiera de las partes previo aviso de diez (10) días, sin indemnización alguna.
Paragraph 1. Part of a property means any portion of it that is not independent and that does not by itself constitute a dwelling unit as defined by the rules governing horizontal property (propiedad horizontal) or separate property.
PARÁGRAFO 1o. Entiéndese como parte de un inmueble, cualquier porción del mismo que no sea independiente y que por sí sola no constituya una unidad de vivienda en la forma como la definen las normas que rigen la propiedad horizontal o separada.
Paragraph 2. The National Government shall regulate the particular conditions to which the leases referred to in sub-items c) and d) of this article must be subject.
PARÁGRAFO 2o. El Gobierno Nacional reglamentará las condiciones particulares a las que deberán sujetarse los arrendamientos de que tratan los literales c) y d) del presente artículo.
Art. 5. TERM OF THE CONTRACT. The term of the lease shall be that agreed by the parties. In the absence of an express stipulation, the term shall be deemed to be one (1) year.
ARTÍCULO 5o. TÉRMINO DEL CONTRATO. El término del contrato de arrendamiento será el que acuerden las partes. A falta de estipulación expresa, se entenderá por el término de un (1) año.
Art. 6. RENEWAL. An urban residential lease shall be deemed renewed on the same conditions and for the same initial term, provided that each party has fulfilled its obligations and the tenant accepts the rent increases authorised by this Law.
ARTÍCULO 6o. PRÓRROGA. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y, que el arrendatario, se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley.
CHAPTER III · OBLIGATIONS OF THE PARTIESCAPITULO III · OBLIGACIONES DE LAS PARTES
Art. 7. JOINT AND SEVERAL LIABILITY. The rights and obligations arising from the lease are joint and several, both among landlords and among tenants. Accordingly, recovery of possession of the property and the financial obligations arising from the contract may be demanded or performed by all or any of the landlords from all or any of the tenants, or vice versa.
Landlords who have not brought proceedings and tenants who have not been sued may be treated as co-litigant interveners (intervinientes litisconsorciales), on the terms of the third paragraph of Article 52 of the Code of Civil Procedure.
ARTÍCULO 7o. SOLIDARIDAD. Los derechos y las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento son solidarias, tanto entre arrendadores como entre arrendatarios. En consecuencia, la restitución del inmueble y las obligaciones económicas derivadas del contrato, pueden ser exigidas o cumplidas por todos o cualquiera de los arrendadores a todos o cualquiera de los arrendatarios, o viceversa.
Los arrendadores que no hayan demandado y los arrendatarios que no hayan sido demandados, podrán ser tenidos en cuenta como intervinientes litisconsorciales, en los términos del inciso tercero del artículo 52 del Código de Procedimiento Civil.
Art. 8. OBLIGATIONS OF THE LANDLORD. The obligations of the landlord are as follows:
1. To deliver the leased property to the tenant on the agreed date, or at the time the contract is concluded, in a good state of repair, safety and sanitation, and to place at the tenant's disposal the connected services, things or uses and the agreed additional ones.
2. To keep the connected and additional services, things and uses at the property in good condition to serve the purpose agreed in the contract.
3. Where the urban residential lease is in writing, the landlord shall provide both the tenant and the co-debtor, where applicable, with a copy of it bearing original signatures.
This obligation shall be fulfilled within a maximum of ten (10) days from the date on which the contract is concluded.
4. In the case of dwellings subject to the horizontal property regime, the landlord shall give the tenant a copy of the regulatory part of the horizontal property by-laws.
In the case of a shared dwelling, the landlord is further obliged to keep the common areas or services in proper working, safe and sanitary condition, to carry out at the landlord's own expense the necessary repairs and replacements where these are not attributable to the tenants, and to ensure that the internal order of the dwelling is maintained;
5. The other obligations laid down for landlords in Chapter II, Title XXVI, Book 4 of the Civil Code.
ARTÍCULO 8o. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR. Son obligaciones del arrendador, las siguientes:
1. Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos.
2. Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato.
3. Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito, el arrendador deberá suministrar tanto al arrendatario como al codeudor, cuando sea el caso, copia del mismo con firmas originales.
Esta obligación deberá ser satisfecha en el plazo máximo de diez (10) días contados a partir de la fecha de celebración del contrato.
4. Cuando se trate de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del mismo.
En el caso de vivienda compartida, el arrendador tiene además, la obligación de mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad y de sanidad las zonas o servicios de uso común y de efectuar por su cuenta las reparaciones y sustituciones necesarias, cuando no sean atribuibles a los arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda;
5. Las demás obligaciones consagradas para los arrendadores en el Capítulo II, Título XXVI, Libro 4 del Código Civil.
Paragraph. Failure to comply with item three of this article shall be penalised by the competent authority, at the request of a party, with fines equivalent to three (3) months' rent.
PARÁGRAFO. El incumplimiento del numeral tercero del presente artículo será sancionado, a petición de parte, por la autoridad competente, con multas equivalentes a tres (3) mensualidades de arrendamiento.
Art. 9. OBLIGATIONS OF THE TENANT. The obligations of the tenant are as follows:
1. To pay the rent within the period stipulated in the contract, at the leased property or at the agreed place.
2. To take care of the property and the things received under the lease. In the event of damage or deterioration other than that resulting from normal use or the passage of time and attributable to misuse of the property or to the tenant's own fault, to carry out the necessary repairs or replacements promptly and at the tenant's own expense.
3. To pay on time for the connected and additional services, things or uses, as well as the common charges where applicable, in accordance with the contract.
4. To comply with the rules laid down in the horizontal property by-laws and those issued by the Government to protect the rights of all neighbours.
In the case of a shared dwelling or boarding, the tenant is further obliged to take care of the common areas and services and to carry out at the tenant's own expense the necessary repairs or replacements where these are attributable to the tenant's own fault or that of the tenant's dependants, and
5. The other obligations laid down for tenants in Chapter III, Title XXVI, Book 4 of the Civil Code.
ARTÍCULO 9o. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO. Son obligaciones del arrendatario:
1. Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido.
2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias.
3. Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato.
4. Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos.
En caso de vivienda compartida y de pensión, el arrendatario está obligado además a cuidar las zonas y servicios de uso común y a efectuar por su cue nta las reparaciones o sustituciones necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o, a la de sus dependientes, y
5. Las demás obligaciones consagradas para los arrendatarios en el Capítulo III, Título XXVI, libro 4 del Código Civil.
Art. 10. PROCEDURE FOR PAYMENT OF RENT BY OUT-OF-COURT DEPOSIT. Where the landlord refuses to accept payment on the agreed terms and at the agreed place, the following rules shall apply:
1. The tenant shall discharge the obligation by depositing the relevant sums in favour of the landlord with the institutions authorised by the National Government in the place where the property is located, within the five (5) business days following the expiry of the period or term agreed in the lease.
Where there is no institution authorised by the National Government in the place where the property is located, payment shall be made at the nearest place where such an institution exists, following the order of priority laid down by the Government.
2. The deposit shall be made in favour of the landlord or of the landlord's lawful representative, and the institution receiving the payment shall keep the original deposit certificate, the amount of which shall be held at the landlord's disposal.
3. The institution receiving the deposit shall issue and hand to the depositor two (2) duplicates of the deposit certificate, one for the landlord and the other for the tenant, which shall be stated on each duplicate.
When the deposit is made, the certificate drawn up shall record the reason for it, as well as the name of the tenant, the exact address of the property occupied and the name and address of the landlord or the landlord's representative, as the case may be.
4. The tenant shall give notice of the deposit made to the landlord or the landlord's representative, as the case may be, by a communication sent through the postal service authorised by the Ministry of Communications, together with the corresponding duplicate certificate, within the five (5) following the deposit.
A plain copy of the communication and of the duplicate certificate shall be checked against the original and stamped by the postal service company. Failure by the postal service company to fulfil this obligation shall give rise to the penalties to which such companies are subject.
5. Failure to comply with the provisions of this article shall place the tenant in default in paying the rent.
6. The authorised institution that received the payment shall hand the amount deposited to the landlord or the landlord's representative on presentation of the deposit certificate and the relevant identification.
7. Subsequent payments shall be made within the stipulated period, either by the deposit provided for in this article or directly to the landlord, at the tenant's choice.
ARTÍCULO 10. PROCEDIMIENTO DE PAGO POR CONSIGNACIÓN EXTRAJUDICIAL DEL CANON DE ARRENDAMIENTO. Cuando el arrendador se rehúse a recibir el pago en las condiciones y en el lugar acordados, se aplicarán las siguientes reglas:
1. El arrendatario deberá cumplir su obligación consignando las respectivas sumas a favor del arrendador en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional, del lugar de ubicación del inmueble, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes al vencimiento del plazo o período pactado en el contrato de arrendamiento.
Cuando en el lugar de ubicación del inmueble no exista entidad autorizada por el Gobierno Nacional, el pago se efectuará en el lugar más cercano en donde exista dicha entidad, conservando la prelación prevista por el Gobierno.
2. La consignación se realizará a favor del arrendador o de la persona que legalmente lo represente, y la entidad que reciba el pago conservará el original del título, cuyo valor quedará a disposición del arrendador.
3. La entidad que reciba la consignación deberá expedir y entregar a quien la realice dos (2) duplicados del título: uno con destino al arrendador y otro al arrendatario, lo cual deberá estar indicado en cada duplicado.
Al momento de efectuar la consignación dejará constancia en el título que se elabore la causa de la misma, así como también el nombre del arrendatario, la dirección precisa del inmueble que se ocupa y el nombre y dirección del arrendador o su representante, según el caso.
4. El arrendatario deberá dar aviso de la consignación efectuada al arrendador o a su representante, según el caso, mediante comunicación remitida por medio del servicio postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones junto con el duplicado del título correspondiente, dentro de los cinco (5) siguientes a la consignación.
Una copia simple de la comunicación y del duplicado título deberá ser cotejada y sellada por la empresa de servicio postal. El incumplimiento de esta obligación por parte de la empresa de servicio postal dará lugar a las sanciones a que ellas se encuentren sometidas.
5. El incumplimiento de lo aquí previsto hará incurrir al arrendatario en mora en el pago del canon de arrendamiento.
6. La entidad autorizada que haya recibido el pago, entregará al arrendador o a quien lo represente, el valor consignado previa presentación del título y de la respectiva identificación.
7. Las consignaciones subsiguientes deberán ser efectuadas dentro del plazo estipulado, mediante la consignación de que trata este artículo o directamente al arrendador, a elección del arrendatario.
Art. 11. PROOF OF PAYMENT. The landlord or the person authorised to receive payment of the rent shall be obliged to issue a written receipt stating the date, the amount and the period to which the payment relates. If the receipt is refused, the tenant may request the intervention of the competent authority.
ARTÍCULO 11. COMPROBACIÓN DEL PAGO. El arrendador o la persona autorizada para recibir el pago del arrendamiento estará obligado a expedir comprobante escrito en el que conste la fecha, la cuantía y el período al cual corresponde el pago. En caso de renuencia a expedir la constancia, el arrendatario podrá solicitar la intervención de la autoridad competente.
Art. 12. ADDRESS FOR SERVICE OF NOTICES. In every urban residential lease, landlords, tenants, co-debtors and guarantors shall state in the contract the address at which they will receive judicial and out-of-court notices relating directly or indirectly to the lease.
The address given shall remain fully valid for all legal purposes until the other party to the contract is informed of a change of address, for which the authorised postal service shall be used, the provisions of the article governing the procedure for payment by out-of-court deposit applying where relevant. Landlords shall inform all tenants, co-debtors or guarantors of a change of address, whereas the latter are obliged to report the change only to the landlords.
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Nor may the other party's knowledge of any other residential or work address, different from the one declared in the contract, be pleaded as a ground of nullity.
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Note. The third paragraph was declared unconstitutional (INEXEQUIBLE) by Constitutional Court Judgment C-670-04 of 13 July 2004 and is omitted.
Note. The fifth paragraph was declared unconstitutional (INEXEQUIBLE) by Constitutional Court Judgment C-731-05 of 12 July 2005 and is omitted.
ARTÍCULO 12. LUGAR PARA RECIBIR NOTIFICACIONES. En todo contrato de arrendamiento de vivienda urbana, arrendadores, arrendatarios, codeudores y fiadores, deberán indicar en el contrato, la dirección en donde recibirán las notificaciones judiciales y extrajudiciales relacionadas directa o indirectamente con el contrato de arrendamiento.
La dirección suministrada conservará plena validez para todos los efectos legales, hasta tanto no sea informado a la otra parte del contrato, el cambio de la misma, para lo cual se deberá utilizar el servicio postal autorizado, siendo aplicable en lo pertinente, lo dispuesto en el artículo que regula el procedimiento de pago por consignación extrajudicial. Los arrendadores deberán informar el cambio de dirección a todos los arrendatarios, codeudores o fiadores, mientras que éstos sólo están obligados a reportar el cambio a los arrendadores.
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Tampoco podrá alegarse como nulidad el conocimiento que tenga la contraparte de cualquier otra dirección de habitación o trabajo, diferente a la denunciada en el contrato.
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Art. 13. GENERAL OBLIGATION. In shared dwellings and boarding houses, the regulations on maintenance, upkeep, use and internal order issued by the National Government, the supplementary rules adopted by the relevant association of neighbours, co-tenants or co-owners, and the Police Codes shall be binding on their occupants.
ARTÍCULO 13. OBLIGACIÓN GENERAL. En las viviendas compartidas y en las pensiones, será de obligatorio cumplimiento para sus habitantes el reglamento que sobre mantenimiento, conservación, uso y orden interno expida el gobierno nacional, y el de las normas complementarias que adopte la respectiva asociación de vecinos, coarrendatarios o copropietarios, así como los Códigos de Policía.
Art. 14. ENFORCEABILITY. Obligations of either party to pay sums of money shall be enforceable through enforcement proceedings on the basis of the lease and in accordance with the Civil Code and the Code of Civil Procedure. As regards debts of the tenant for unpaid household utilities or common charges, the landlord may recover what the landlord has paid from the tenant through enforcement proceedings by presenting the duly paid invoices, vouchers or receipts of the relevant companies together with a statement by the claimant under oath that the claimant paid those invoices, which statement shall be deemed made by filing the claim.
ARTÍCULO 14. EXIGIBILIDAD. Las obligaciones de pagar sumas en dinero a cargo de cualquiera de las partes serán exigibles ejecutivamente con base en el contrato de arrendamiento y de conformidad con lo dispuesto en los Códigos Civil y de Procedimiento Civil. En cuanto a las deudas a cargo del arrendatario por concepto de servicios públicos domiciliarios o expensas comunes dejadas de pagar, el arrendador podrá repetir lo pagado contra el arrendatario por la vía ejecutiva mediante la presentación de las facturas, comprobantes o recibos de las correspondientes empresas debidamente canceladas y la manifestación que haga el demandante bajo la gravedad del juramento de que dichas facturas fueron canceladas por él, la cual se entenderá prestada con la presentación de la demanda.
Art. 15. RULES ON HOUSEHOLD UTILITIES AND OTHER MATTERS. Where a property is let under an oral or written contract and payment of the utilities falls to the tenant, the following procedure shall be followed so that the leased property does not become charged with payment of the household utilities:
1. When the contract is concluded, the landlord may require the tenant to provide guarantees or sureties in order to secure payment of the relevant bills to each household utility provider.
The guarantee or deposit may in no case exceed the value of the utilities corresponding to the fixed charge, the connection contribution charge and the charge per unit of consumption for two (2) consecutive billing periods, in accordance with Article 18 of Law 689 of 2001.
The fixed charge per unit of consumption shall be established on the basis of the average of the last three (3) billing periods, increased by fifty per cent (50%).
2. Once the guarantees or deposits have been provided in favour of the relevant household utility company, the landlord shall notify that company of the existence of the lease and forward the guarantees or deposits provided.
The landlord shall not be liable, and the property shall cease to be charged with payment of the utilities, from the end of the billing period following that in which notice of the contract is given and the guarantees or deposits provided are forwarded.
3. The landlord may withhold performance of the obligations arising from the lease until the tenant delivers the guarantees or sureties provided. The landlord may terminate the lease by operation of law if the tenant does not fulfil this obligation within fifteen (15) business days from the date on which the contract is concluded.
4. Once the company has been notified and the billing period has expired, responsibility for paying the utilities shall rest solely and exclusively with the tenant. In the event of non-payment, the household utility company may call on the guarantees or deposits provided and, if these are insufficient, may bring the appropriate actions against the tenant.
5. At any time during the performance of the lease or on its termination, the landlord, owner, tenant or possessor of the property may ask the household utility company to reconnect the services if they have been suspended. From that moment, the person making the request shall assume the obligation to pay for the service, and the property shall be charged for that purpose where the request is made by the landlord or owner.
The existence of unpaid utility bills for the period during which notice of the lease was in effect may in no case be a ground for the company to refuse reconnection, where reconnection is requested on the terms of the preceding paragraph.
6. Where household utility companies install a new service at a property, its cost shall be the sole responsibility of the person requesting the service. To secure payment, the utility company may itself require the guarantees provided for in this article, unless the applicant is the owner or possessor of the property, in which event the property shall be charged with payment. In this case, the utility company shall determine the amount and form of such guarantees or deposits in accordance with the regulations issued under Paragraph 1 of this article.
ARTÍCULO 15. REGLAS SOBRE LOS SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS Y OTROS. Cuando un inmueble sea entregado en arriendo, a través de contrato verbal o escrito, y el pago de los servicios públicos corresponda al arrendatario, se deberá proceder de la siguiente manera, con la finalidad de que el inmueble entregado a título de arrendamiento no quede afecto al pago de los servicios públicos domiciliarios:
1. Al momento de la celebración del contrato, el arrendador podrá exigir al arrendatario la prestación de garantías o fianzas con el fin de garantizar a cada empresa prestadora de servicios públicos domiciliarios el pago de las facturas correspondientes.
La garantía o depósito, en ningún caso, podrá exceder el valor de los servicios públicos correspondientes al cargo fijo, al cargo por aportes de conexión y al cargo por unidad de consumo, correspondiente a dos (2) períodos consecutivos de facturación, de conformidad con lo establecido en el artículo 18 de la Ley 689 de 2001.
El cargo fijo por unidad de consumo se establecerá por el promedio de los tres (3) últimos períodos de facturación, aumentado en un cincuenta por ciento (50%).
2. Prestadas las garantías o depósitos a favor de la respectiva empresa de servicios públicos domiciliarios, el arrendador denunciará ante la respectiva empresa, la existencia del contrato de arrendamiento y remitirá las garantías o depósitos constituidos.
El arrendador no será responsable y su inmueble dejará de estar afecto al pago de los servicios públicos, a partir del vencimiento del período de facturación correspondiente a aquél en el que se efectúa la denuncia del contrato y se remitan las garantías o depósitos constituidos.
3. El arrendador podrá abstenerse de cumplir las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento hasta tanto el arrendatario no le haga entrega de las garantías o fianzas constituidas. El arrendador podrá dar por terminado de pleno derecho el contrato de arrendamiento, si el arrendatario no cumple con esta obligación dentro de un plazo de quince (15) días hábiles contados a partir de la fecha de celebración del contrato.
4. Una vez notificada la empresa y acaecido el vencimiento del período de facturación, la responsabilidad sobre el pago de los servicios públicos recaerá única y exclusivamente en el arrendatario. En caso de no pago, la empresa de servicios públicos domiciliarios podrá hacer exigibles las garantías o depósitos constituidos, y si éstas no fueren suficientes, podrá ejercer las acciones a que hubiere lugar contra el arrendatario.
5. En cualquier momento de ejecución del contrato de arrendamiento o a la terminación del mismo, el arrendador, propietario, arrendatario o poseedor del inmueble podrá solicitar a la empresa de servicios públicos domiciliarios, la reconexión de los servicios en el evento en que hayan sido suspendidos. A partir de este momento, quien lo solicite asumirá la obligación de pagar el servicio y el inmueble quedará afecto para tales fines, en el caso que lo solicite el arrendador o propietario.
La existencia de facturas no canceladas por la prestación de servicios públicos durante el término de denuncio del contrato de arrendamiento, no podrán, en ningún caso, ser motivo para que la empresa se niegue a la reconexión, cuando dicha reconexión sea solicitada en los términos del inciso anterior.
6. Cuando las empresas de servicios públicos domiciliarios instalen un nuevo servicio a un inmueble, el valor del mismo será responsabilidad exclusiva de quién solicite el servicio. Para garantizar su pago, la empresa de servicios públicos podrá exigir directamente las garantías previstas en este artículo, a menos que el solicitante sea el mismo propietario o poseedor del inmueble, evento en el cual el inmueble quedará afecto al pago. En este caso, la empresa de servicios públicos determinará la cuantía y la forma de dichas garantías o depósitos de conformidad con la reglamentación expedida en los términos del parágrafo 1° de este artículo.
Paragraph 1. Within three (3) months of the promulgation of this Law, the National Government shall regulate the forms for notifying the lease and its termination, the provision of guarantees or deposits, the relevant procedure and the penalties for failure to comply with this article.
PARÁGRAFO 1o. Dentro de los tres (3) meses siguientes a la promulgación de la presente ley, el Gobierno Nacional reglamentará lo relacionado con los formatos para la denuncia del arriendo y su terminación, la prestación de garantías o depósitos, el procedimiento correspondiente y las sanciones por el incumplimiento de lo establecido en este artículo.
Paragraph 2. The Superintendence of Household Public Utilities shall ensure compliance with the foregoing.
PARÁGRAFO 2o. La Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios velará por el cumplimiento de lo anterior.
Paragraph 3. The rules on utilities laid down in this article shall enter into force one (1) year after the promulgation of this Law, so that household utility providers may make the necessary technical adjustments and investments.
PARÁGRAFO 3o. Las reglas sobre los servicios públicos establecidas en este artículo entrarán en vigencia en el término de un (1) año, contado a partir de la promulgación de la presente ley, con el fin de que las empresas prestadoras de los servicios públicos domiciliarios realicen los ajustes de carácter técnico y las inversiones a que hubiere lugar.
CHAPTER IV · PROHIBITION OF GUARANTEES AND DEPOSITSCAPITULO IV · PROHIBICIÓN DE GARANTÍAS Y DEPÓSITOS
Art. 16. PROHIBITION OF DEPOSITS AND REAL SECURITY. In urban residential leases, cash deposits or other kinds of real security may not be required to secure performance of the obligations assumed by the tenant under such contracts.
Nor may such guarantees be stipulated indirectly or through an intermediary, agreed in documents other than the one recording the lease, or replaced by others under names different from those indicated in the preceding paragraph.
ARTÍCULO 16. PROHIBICIÓN DE DEPÓSITOS Y CAUCIONES REALES. En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario.
Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el inciso anterior.
CHAPTER V · SUBLETTING AND ASSIGNMENT OF THE CONTRACTCAPITULO V · SUBARRIENDO Y CESIÓN DEL CONTRATO
Art. 17. SUBLETTING AND ASSIGNMENT. The tenant has no power to assign the lease or to sublet unless the landlord gives express authorisation.
In the event of a breach, the landlord may terminate the lease and demand delivery of the property, or conclude a new contract with the actual occupiers, in which case the earlier contract shall cease to have effect; the tenant shall be informed of these situations in writing.
ARTÍCULO 17. SUBARRIENDO Y CESIÓN. El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que medie autorización expresa del arrendador.
En caso de contravención, el arrendador podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento y exigir la entrega del inmueble o celebrar un nuevo contrato con los usuarios reales, caso en el cual el contrato anterior quedará sin efectos, situaciones éstas que se comunicarán por escrito al arrendatario.
Paragraph. In judicial proceedings, where the landlord has expressly authorised subletting, the subtenant may be treated as a co-litigant intervener alongside the tenant, on the terms of the third paragraph of Article 52 of the Code of Civil Procedure.
Where there is an assignment expressly authorised by the landlord, the landlord must demand recovery of possession and the other obligations arising from the lease from the assignee.
Where the landlord has not been notified of the assignment of the contract, the assignee shall not be treated in the proceedings either as a party or as a co-litigant intervener.
PARÁGRAFO. En caso de proceso judicial, cuando medie autorización expresa del arrendador para subarrendar, el subarrendatario podrá ser tenido en cuenta como interviniente litisconsorcial del arrendatario, en los términos del inciso tercero del artículo 52 del Código de Procedimiento Civil.
Cuando exista cesión autorizada expresamente por el arrendador, la restitución y demás obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento deben ser exigidas por el arrendador al cesionario.
Cuando la cesión del contrato no le haya sido notificada al arrendador, el cesionario no será considerado dentro del proceso como parte ni como interviniente litisconsorcial.
CHAPTER VI · RENTCAPITULO VI · RENTA DE ARRENDAMIENTO
Art. 18. RENT. The monthly rent shall be set by the parties in legal tender but may not exceed one per cent (1%) of the commercial value of the property or of the part of it that is let.
For the purposes of this article, the commercial valuation may not exceed the equivalent of two (2) times the current cadastral valuation.
ARTÍCULO 18. RENTA DE ARRENDAMIENTO. El precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes en moneda legal pero no podrá exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de él que se dé en arriendo.
La estimación comercial para efectos del presente artículo no podrá exceder el equivalente a dos (2) veces el avalúo catastral vigente.
Art. 19. SETTING THE RENT. The monthly rent stipulated by the parties may be set in any foreign currency, payable in Colombian legal tender at the representative market exchange rate on the date on which the obligation was incurred, unless the parties have agreed a different reference date or rate.
ARTÍCULO 19. FIJACIÓN DEL CANON DE ARRENDAMIENTO. El precio mensual del canon estipulado por las partes, puede ser fijado en cualquier moneda o divisa extranjera, pagándose en moneda legal colombiana a la tasa de cambio representativa del mercado en la fecha en que fue contraída la obligación, salvo que las partes hayan convenido una fecha o tasa de referencia diferente.
Art. 20. RENT INCREASE. After every twelve (12) months of performance of the contract at the same rent, the landlord may increase the rent by a proportion not exceeding one hundred per cent (100%) of the increase in the consumer price index (IPC) in the calendar year immediately preceding that in which the rent increase is to take effect, provided that the new rent does not exceed the limit laid down in Article 18 of this Law.
A landlord who chooses to increase the rent shall inform the tenant of the amount of the increase and the date on which it will take effect, through the authorised postal service or by the personal notification mechanism expressly provided for in the contract, failing which the increase may not be asserted against the tenant. Payment of a rent increase by the tenant shall not entitle the tenant to claim reimbursement on the ground that the communication was not made.
ARTÍCULO 20. REAJUSTE DEL CANON DE ARRENDAMIENTO. Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior a aquél en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 18 de la presente ley.
El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, deberá informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, a través del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario. El pago por parte del arrendatario de un reajuste del canon, no le dará derecho a solicitar el reintegro, alegando la falta de la comunicación.
CHAPTER VII · TERMINATION OF THE LEASECAPITULO VII · TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Art. 21. TERMINATION BY MUTUAL AGREEMENT. The parties may terminate the urban residential contract at any time by mutual agreement.
ARTÍCULO 21. TERMINACIÓN POR MUTUO ACUERDO. Las partes, en cualquier tiempo, y de común acuerdo podrán dar por terminado el contrato de vivienda urbana.
Art. 22. TERMINATION BY THE LANDLORD. The grounds on which the landlord may unilaterally seek termination of the contract are as follows:
1. Failure by the tenant to pay the rent and increases within the period stipulated in the contract.
2. Failure to pay the utilities, causing disconnection or loss of the service, or failure to pay the common charges where payment of these falls to the tenant.
3. Total or partial subletting of the property, assignment of the contract or of the enjoyment of the property, or a change in the use of the property by the tenant, without the landlord's express authorisation.
4. Repeated conduct by the tenant that disturbs the peace of the neighbours, or use of the property for criminal acts or acts constituting minor offences, duly proved before the police authority.
5. The making of improvements, alterations or extensions to the property without the landlord's express authorisation, or the total or partial destruction of the property or leased area by the tenant.
6. Breach by the tenant of the rules of the relevant horizontal property by-laws in the case of dwellings subject to that regime.
7. The landlord may unilaterally terminate the lease during its renewals, by giving the tenant prior written notice through the authorised postal service at least three (3) months in advance and paying compensation equivalent to three (3) months' rent.
Once these conditions are met, the tenant shall be obliged to return the property.
8. The landlord may unilaterally terminate the lease on the expiry date of the initial term or of its renewals by invoking any of the following special grounds for recovery of possession, after giving the tenant written notice through the authorised postal service at least three (3) months before that expiry date:
a) Where the owner or possessor of the property needs to occupy it as their own residence for a period of not less than one (1) year;
b) Where the property is to be demolished in order to carry out new construction, or where it must be vacated in order to carry out separate works to repair it;
c) Where it must be delivered in performance of obligations arising from a contract of sale;
d) The landlord's unqualified wish to terminate the contract, provided that the lease has been in performance for at least four (4) years. The landlord shall compensate the tenant with a sum equivalent to one point five (1.5) months' rent.
In the case of the grounds provided for in sub-items a), b) and c), the landlord shall attach to the written notice proof of having provided a cash security, a bank guarantee or a guarantee issued by a lawfully recognised insurance company, in favour of the tenant, for an amount equivalent to six (6) months of the current rent, to secure that the ground invoked is in fact carried out within the six (6) months following the date of return of the property.
In the case of the ground provided for in sub-item d), the compensation shall be paid by the same procedure as laid down in Article 23 of this Law.
If there is no written proof of the notice, the lease shall be deemed automatically renewed for a term equal to that initially agreed.
ARTÍCULO 22. TERMINACIÓN POR PARTE DEL ARRENDADOR. Son causales para que el arrendador pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:
1. La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.
2. La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.
3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.
4. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.
5. La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.
6. La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.
7. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.
Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble.
8. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento:
a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año;
b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación;
c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa;
d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.
Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución.
Cuando se trate de la causal prevista en el literal d), el pago de la indemnización se realizará mediante el mismo procedimiento establecido en el artículo 23 de esta ley.
De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.
Art. 23. REQUIREMENTS FOR UNILATERAL TERMINATION BY THE LANDLORD ON NOTICE WITH COMPENSATION. In order for the landlord to terminate the lease unilaterally in the case provided for in item 7 of the preceding article, the landlord must meet the following requirements:
a) Notify the tenant or the tenant's legal representative through the authorised postal service, with the advance notice provided for there, stating the date of termination of the contract and declaring that the statutory compensation will be paid;
b) Deposit the compensation referred to in the preceding article of this Law in favour of the tenant and to the order of the competent authority, within the three (3) months before the date set for unilateral termination of the contract. The deposit shall be made with the institutions authorised by the National Government for that purpose, and the competent authority shall provide the tenant with a copy of the relevant deposit certificate or send the tenant a communication recording that fact as soon as it becomes aware of it.
The amount of the compensation shall be calculated on the basis of the rent in force on the date of the notice;
c) When the deposit is made, the reasons for it shall be recorded on the relevant certificates, together with the name and exact address of the tenant or the tenant's representative;
d) If the tenant fulfils the obligation to deliver the property on the date set, the tenant shall receive payment of the compensation, in accordance with the authorisation issued by the competent authority.
ARTÍCULO 23. REQUISITOS PARA LA TERMINACIÓN UNILATERAL POR PARTE DEL ARRENDADOR MEDIANTE PREAVISO CON INDEMNIZACIÓN. Para que el arrendador pueda dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento en el evento previsto en el numeral 7 del artículo anterior, deberá cumplir con los siguientes requisitos:
a) Comunicar a través del servicio postal autorizado al arrendatario o a su representante legal, con la antelación allí prevista, indicando la fecha para la terminación del contrato y, manifestando que se pagará la indemnización de ley;
b) Consignar a favor del arrendatario y a órdenes de la autoridad competente, la indemnización de que trata el artículo anterior de la presente ley, dentro de los tres (3) meses anteriores a la fecha señalada para la terminación unilateral del contrato. La consignación se efectuará en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegará copia del título respectivo cl arrendatario o le enviará comunicación en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma.
El valor de la indemnización se hará con base en la renta vigente a la fecha del preaviso;
c) Al momento de efectuar la consignación se dejará constancia en los respectivos títulos de las causas de la misma como también el nombre y dirección precisa del arrendatario o su representante;
d) Si el arrendatario cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha señalada, recibirá el pago de la indemnización, de conformidad con la autorización que expida la autoridad competente.
Paragraph 1. If the tenant does not deliver the property, the landlord shall be entitled to have the deposited compensation returned, without prejudice to the landlord's right to bring the corresponding proceedings for recovery of possession of the property.
PARÁGRAFO 1o. En caso de que el arrendatario no entregue el inmueble, el arrendador tendrá derecho a que se le devuelva la indemnización consignada, sin perjuicio de que pueda iniciar el correspondiente proceso de restitución del inmueble.
Paragraph 2. If the landlord, with the tenant's agreement, withdraws from terminating the lease, the landlord may apply to the competent authority for authorisation to have the deposited sum returned.
PARÁGRAFO 2o. Si el arrendador con la aceptación del arrendatario desiste de dar por terminado el contrato de arrendamiento, podrá solicitar a la autoridad competente, la autorización para la devolución de la suma consignada.
Art. 24. TERMINATION BY THE TENANT. The grounds on which the tenant may unilaterally seek termination of the contract are as follows:
1. Suspension of the supply of utilities to the property through a deliberate act of the landlord or because the landlord is in default on payments for which the landlord is responsible. In such cases the tenant may choose to bear the cost of restoring the service and deduct it from the payments the tenant is due to make as tenant.
2. Repeated conduct by the landlord that seriously impairs the tenant's full enjoyment of the leased property, duly proved before the police authority.
3. Disregard by the landlord of rights conferred on the tenant by law or by the contract.
4. The tenant may unilaterally terminate the lease within the initial term or during its renewals, by giving the landlord prior written notice through the authorised postal service at least three (3) months in advance and paying compensation equivalent to three (3) months' rent.
Once these conditions are met, the landlord shall be obliged to take back the property; if the landlord fails to do so, the tenant may make provisional delivery through the intervention of the competent authority, without prejudice to bringing the corresponding legal action.
5. The tenant may unilaterally terminate the lease on the expiry date of the initial term or of its renewals, provided that the tenant gives the landlord prior written notice through the authorised postal service at least three (3) months before that expiry date. In this case the tenant shall not be required to invoke any ground other than the tenant's own unqualified wish, nor to compensate the landlord.
If there is no written proof of the notice, the lease shall be deemed automatically renewed for a term equal to that initially agreed.
ARTÍCULO 24. TERMINACIÓN POR PARTE DEL ARRENDATARIO. Son causales para que el arrendatario pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:
1. La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo. En estos casos el arrendatario podrá optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario.
2. La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva.
3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley o contractualmente.
4. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.
Cumplidas estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el inmueble; si no lo hiciere, el arrendatario podrá hacer entrega provisional mediante la intervención de la autoridad competente, sin prejuicio de acudir a la acción judicial correspondiente.
5. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y cuando dé previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador.
De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.
Paragraph. For the purposes of the provisional delivery referred to in this article, the competent authority, at the written request of the tenant and once the tenant has shown that the conditions laid down there have been met, shall set a date and time for delivery of the property.
Once this has been done, the landlord and the tenant shall be summoned by a communication sent through the authorised postal service to appear on the day and at the time set at the place where the property is located so that delivery to the landlord may be made.
If the landlord does not attend to take back the property on the day of the proceedings, the official competent for that purpose shall deliver the property for safekeeping to a sequestrator (secuestre) appointed from the list of court auxiliaries until it is delivered to the landlord, who shall bear the sequestrator's costs.
A record of all the foregoing shall be drawn up and signed by the persons who took part in the proceedings.
PARÁGRAFO. Para efectos de la entrega provisional de que trata este artículo, la autoridad competente, a solicitud escrita del arrendatario y una vez acreditado por parte del mismo el cumplimiento de las condiciones allí previstas, procederá a señalar fecha y hora para llevar, a cabo la entrega del inmueble.
Cumplido lo anterior se citará al arrendador y al arrendatario mediante comunicación enviada por el servicio postal autorizado, a fin de que comparezcan el día y hora señalada al lugar de ubicación del inmueble para efectuar la entrega al arrendador.
Si el arrendador no acudiere a recibir el inmueble el día de la diligencia, el funcionario competente para tal efecto hará entrega del inmueble a un secuestre que para su custodia designare de la lista de auxiliares de la justicia hasta la entrega al arrendador a cuyo cargo corren los gastos del secuestre.
De todo lo anterior se levantará un acta que será suscrita por las personas que intervinieron en la diligencia.
Art. 25. REQUIREMENTS FOR UNILATERAL TERMINATION BY THE TENANT ON NOTICE WITH COMPENSATION. In order for the tenant to terminate the lease unilaterally in the case provided for in item 4 of the preceding article, the tenant must meet the following requirements:
a) Notify the landlord or the landlord's legal representative through the authorised postal service, with the advance notice provided for there, stating the date of termination of the contract and declaring that the statutory compensation will be paid.
b) Deposit the compensation referred to in the preceding article of this Law in favour of the landlord and to the order of the competent authority, within the three (3) months before the date set for unilateral termination of the contract. The deposit shall be made with the institutions authorised by the National Government for that purpose, and the competent authority shall provide the landlord with a copy of the relevant deposit certificate or send the landlord a communication recording that fact as soon as it becomes aware of it.
The amount of the compensation shall be calculated on the basis of the rent in force on the date of the notice;
c) When the deposit is made, the reasons for it shall be recorded on the relevant certificates, together with the name and exact address of the tenant or the tenant's representative;
d) If the landlord fulfils the obligation to deliver the property on the date set, the landlord shall receive payment of the compensation, in accordance with the authorisation issued by the competent authority.
ARTÍCULO 25. REQUISITOS PARA LA TERMINACIÓN UNILATERAL POR PARTE DEL ARRENDATARIO MEDIANTE PREAVISO CON INDEMNIZACIÓN. Para que el arrendatario pueda dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento en el evento previsto en el numeral 4 del artículo anterior, deberá cumplir con los siguientes requisitos:
a) Comunicar a través del servicio postal autorizado al arrendador o a su representante legal, con la antelación allí prevista, indicando la fecha para la terminación del contrato y, manifestando que se pagará la indemnización de ley.
b) Consignar a favor del arrendador y a órdenes de la autoridad competente, la indemnización de que trata el artículo anterior de la presente ley, dentro de los tres (3) meses anteriores a la fecha señalada para la terminación unilateral del contrato. La consignación se efectuará en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegará copia del título respectivo al arrendador o le enviará comunicación en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma.
El valor de la indemnización se hará con base en la renta vigente a la fecha del preaviso;
c) Al momento de efectuar la consignación se dejará constancia en los respectivos títulos de las causas de la misma como también el nombre y dirección precisa del arrendatario o su representante;
d) Si el arrendador cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha señalada, recibirá el pago de la indemnización, de conformidad con la autorización que expida la autoridad competente.
Paragraph 1. If the landlord does not take back the property, the tenant shall be entitled to have the deposited compensation returned, without prejudice to the tenant's right to make provisional delivery of the property as provided in the preceding article.
PARÁGRAFO 1o. En caso de que el arrendador no reciba el inmueble, el arrendatario tendrá derecho a que se le devuelva la indemnización consignada, sin perjuicio de que pueda realizar la entrega provisional del inmueble de conformidad con lo previsto en el artículo anterior.
Paragraph 2. If the tenant, with the landlord's agreement, withdraws from terminating the lease, the tenant may apply to the competent authority for authorisation to have the deposited sum returned.
PARÁGRAFO 2o. Si el arrendatario con la aceptación del arrendador desiste de dar por terminado el contrato de arrendamiento, podrá solicitar a la autoridad competente, la autorización para la devolución de la suma consignada.
Art. 26. RIGHT OF RETENTION. In all cases in which the landlord must compensate the tenant, the tenant may not be deprived of the leased property without first having received payment of the relevant compensation or without the landlord having duly secured its amount.
ARTÍCULO 26. DERECHO DE RETENCIÓN. En todos los casos en los cuales el arrendador deba indemnizar al arrendatario, éste no podrá ser privado del inmueble arrendado sin haber recibido el pago previo de la indemnización correspondiente o sin que se le hubiere asegurado debidamente el importe de ella por parte del arrendador.
Art. 27. DEDUCTION FOR ESSENTIAL NON-TENANT REPAIRS. In the case provided for in Article 1993 of the Civil Code, unless otherwise agreed between the parties, the tenant may deduct the cost of the repairs from the rent. Such deductions may in no case exceed thirty per cent (30%) of the rent; if the total cost of the essential non-tenant repairs exceeds that percentage, the tenant may make periodic deductions of up to thirty per cent (30%) of the rent until the total cost incurred for those repairs has been covered.
For the purposes of Article 1994 of the Civil Code, and subject to prior fulfilment of the conditions laid down in that article, the parties may agree to set the cost off against the rent.
Where, because the contract has terminated, the periodic deductions made under this article do not cover the total cost of the essential non-tenant repairs, the tenant may exercise the right of retention on the terms of the preceding article until the outstanding balance has been paid in full by the landlord.
ARTÍCULO 27. DESCUENTO POR REPARACIONES INDISPENSABLES NO LOCATIVAS. En el caso previsto en el artículo 1993 del Código Civil, salvo pacto en contrario entre las partes, el arrendatario podrá descontar el costo de las reparaciones del valor de la renta. Tales descuentos en ningún caso podrán exceder el treinta por ciento (30%) del valor de la misma; si el costo total de las reparaciones indispensables no locativas excede dicho porcentaje, el arrendatario podrá efectuar descuentos periódicos hasta el treinta por ciento (30%) del valor de la renta, hasta completar el costo total en que haya incurrido por dichas reparaciones.
Para lo previsto en el artículo 1994 del Código Civil, previo cumplimiento de las condiciones previstas en dicho artículo, las partes podrán pactar contra el valor de la renta.
En el evento en que los descuentos periódicos efectuados de conformidad con lo previsto en este artículo, no cubran el costo total de las reparaciones indispensables no locativas, por causa de la terminación del contrato, el arrendatario podría ejercer el derecho de retención en los términos del artículo anterior, hasta tanto el saldo insoluto no sea satisfecho íntegramente por el arrendador.
CHAPTER VIII · PERSONS ENGAGED IN THE BUSINESS OF LEASING REAL ESTATECAPITULO VIII · PERSONAS DEDICADAS A EJERCER LA ACTIVIDAD DE ARRENDAMIENTO DE BIENES RAÍCES
Art. 28. REGISTRATION OF LANDLORDS. Every natural or legal person whose principal activities include leasing real estate intended for urban housing, whether owned by that person or by third parties, or acting as a commercial intermediary between landlords and tenants, in municipalities of more than fifteen thousand (15,000) inhabitants, shall register (matricularse) with the competent administrative authority.
Registration is a prerequisite for carrying on the leasing or intermediary activities referred to in the preceding paragraph. Registered persons shall be subject to inspection, supervision and control by the competent authority.
All natural or legal persons who, as owners or sublessors, conclude more than five (5) leases over one or more properties in the forms described in Article 4 of this Law shall likewise register.
Any person who is found to be letting more than ten (10) properties, owned by that person or by third parties, in the same municipality is presumed to carry on the activities referred to in this article and shall be subject to the corresponding regulations.
ARTÍCULO 28. MATRÍCULA DE ARRENDADORES. Toda persona natural o jurídica, entre cuyas actividades principales esté la de arrendar bienes raíces, destinados a vivienda urbana, de su propiedad o de la de terceros, o labores de intermediación comercial entre arrendadores y arrendatarios, en los municipios de más de quince mil (15.000) habitantes, deberá matricularse ante la autoridad administrativa competente.
Para ejercer las actividades de arrendamiento o de intermediación de que trata el inciso anterior será indispensable haber cumplido con el requisito de matrícula. Las personas matriculadas quedarán sujetas a la inspección, vigilancia y control de la autoridad competente.
Igualmente deberán matricularse todas las personas naturales o jurídicas que en su calidad de propietarios o subarrendador celebren más de cinco (5) contratos de arrendamiento sobre uno o varios inmuebles, en las modalidades descritas en el artículo cuarto de la presente ley.
Se presume que quien aparezca arrendando en un mismo municipio más de diez (10) inmuebles de su propiedad o de la de terceros, ejerce las actividades aquí señaladas y quedará sometido a las reglamentaciones correspondientes.
Art. 29. REQUIREMENTS FOR OBTAINING REGISTRATION. To obtain registration as a landlord, the applicant must meet the following requirements:
a) Submit a document proving existence and legal representation, in the case of legal persons. In the case of natural persons, the Commercial Registry entry;
b) Submit the model or models of lease contracts and of management contracts to be used in the course of the activity;
c) Any others determined by the competent authority.
ARTÍCULO 29. REQUISITOS PARA OBTENER LA MATRÍCULA. Para obtener la matrícula de arrendador, el interesado deberá cumplir los siguientes requisitos:
a) Presentar documento que acredite existencia y representación legal, cuando se trate de personas jurídicas. En el caso de personas naturales, el registro mercantil;
b) Presentar el modelo o modelos de los contratos de arrendamientos, y los de administración que utilizarán en desarrollo de su actividad;
c) Las demás que determine la autoridad competente.
Art. 30. TIME LIMIT FOR APPLYING FOR REGISTRATION. The persons referred to in Article 28 who are not registered with the competent authority shall register no later than three (3) months from the date of entry into force of this Law. Those already registered shall likewise update the information specified in the preceding article within the same period.
Natural or legal persons who, after this Law, engage in leasing urban real estate belonging to others shall register within ten (10) days of starting operations.
ARTÍCULO 30. TÉRMINO PARA SOLICITAR LA MATRÍCULA. Las personas a que se refiere el artículo 28 que no se encuentren registradas ante la autoridad competente, deberán hacerlo a más tardar dentro de los tres (3) meses siguientes contados a partir de la fecha de vigencia de la presente ley. Quienes ya se encuentren inscritos, deberán igualmente actualizar los datos señalados en el artículo anterior, dentro del mismo término.
Las personas naturales o jurídicas que con posterioridad a la presente ley se ocupen del arrendamiento de bienes raíces urbanos ajenos, deberán registrarse dentro de los diez (10) días siguientes a la iniciación de sus operaciones.
Art. 31. CONDITION FOR ADVERTISING AS A LANDLORD. In order to advertise themselves to the public as landlords, the persons referred to in Article 28 of this Law shall state the number of their current registration. This obligation shall be enforceable from the expiry of the periods specified in the preceding article, as the case may be.
ARTÍCULO 31. CONDICIÓN PARA ANUNCIARSE COMO ARRENDADOR. Para anunciarse al público como arrendador, las personas a que se refiere el artículo 28 de la presente ley deberán indicar el número de su matrícula vigente. Esta obligación será exigible a partir del vencimiento de los términos señalados en el artículo anterior, según corresponda.
CHAPTER IX · INSPECTION, CONTROL AND SUPERVISION OF LEASINGCAPITULO IX · INSPECCIÓN, CONTROL Y VIGILANCIA EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS
Art. 32. INSPECTION, CONTROL AND SUPERVISION OF LEASING. Inspection, control and supervision shall be the responsibility of the Mayor's Office of Bogotá, D.C., the Governor's Office of San Andrés, Providencia and Santa Catalina, and the municipal mayors' offices of the country's municipalities.
ARTÍCULO 32. INSPECCIÓN, CONTROL Y VIGILANCIA DE ARRENDAMIENTO. La inspección, control y vigilancia, estarán a cargo de la Alcaldía Mayor de Bogotá, D. C., la Gobernación de San Andrés, Providencia y Santa Catalina y las alcaldías municipales de los municipios del país.
Paragraph. For the purposes of this Law, the Mayor's Office of Bogotá, D.C., shall establish such functional allocation as it considers necessary between the Housing Control Under-Secretariat, the General Secretariat and the local mayors' offices.
PARÁGRAFO. Para los efectos previstos en la presente ley, la Alcaldía Mayor de Bogotá, D. C., establecerá la distribución funcional que considere necesaria entre la subsecretaría de control de vivienda, la secretaría general y las alcaldías locales.
Art. 33. FUNCTIONS. The territorial entities specified in the preceding article shall exercise the following functions:
a) Leases:
1. To hear disputes arising from failure to issue copies of the lease to tenants, guarantors and co-debtors.
2. To carry out the actions assigned to the competent authority in Articles 22 to 25 in relation to unilateral termination of the contract.
3. To hear cases in which unlawful deposits have been taken and to hear disputes arising from their being required.
4. To hear disputes arising from failure to issue receipts for payment to the tenant, where it has not been agreed that the deposit is to serve as proof of payment.
5. To hear disputes arising from improper application of the rules on the commercial value of property intended for urban housing or on rent increases.
6. To hear cases of non-compliance with the rules on maintenance, upkeep, use and internal order of shared-dwelling leases subject to supervision and control;
b) Function of control, inspection and supervision:
1. To investigate, penalise and impose any other appropriate corrective measures on the persons referred to in Article 28 of this Law or on any other person acting as landlord or sublessor.
2. To apply the administrative penalties laid down in this Law and other related rules.
3. To control the conduct of the urban housing real estate business, especially as regards management contracts.
4. To supervise compliance with the obligations relating to advertising to the public and to carrying on activities without having obtained registration where registration is required.
ARTÍCULO 33. FUNCIONES. Las entidades territoriales determinadas en el artículo anterior ejercerán las siguientes funciones:
a) Contrato de arrendamiento:
1. Conocer las controversias originadas por no expedir las copias del contrato de arrendamiento a los arrendatarios, fiadores y codeudores.
2. Asumir las actuaciones que se le atribuyen a la autoridad competente en los artículos 22 al 25 en relación con la terminación unilateral del contrato.
3. Conocer de los casos en que se hayan efectuado depósitos ilegales y conocer de las controversias originadas por la exigibilidad de los mismos.
4. Conocer de las controversias originadas por la no expedición de los comprobantes de pago al arrendatario, cuando no se haya acordado la consignación como comprobante de pago.
5. Conocer de las controversias derivadas de la inadecuada aplicación de la regulación del valor comercial de los inmuebles destinados a vivienda urbana o de los incrementos.
6. Conocer del incumplimiento de las normas sobre mantenimiento, conservación, uso y orden interno de los contratos de arrendamiento de vivienda compartida, sometidos a vigilancia y control;
b) Función de control, inspección y vigilancia:
1. Investigar, sancionar e imponer las demás medidas correctivas a que haya lugar, a las personas a que se refiere el artículo 28 de la presente ley o a cualquier otra persona que tenga la calidad de arrendador o subarrendador.
2. Aplicar las sanciones administrativas establecidas en la presente ley y demás normas concordantes.
3. Controlar el ejercicio de la actividad inmobiliaria de vivienda urbana, especialmente en lo referente al contrato de administración.
4. Vigilar el cumplimiento de las obligaciones relacionadas con el anuncio al público y con el ejercicio de actividades sin la obtención de la matrícula cuando a ello hubiere lugar.
Paragraph. For the functions referred to in this article, the territorial entities may develop systems of inspection, supervision and control in accordance with the parameters to be laid down by the National Government within six (6) months following the enactment of this Law. If the Government does not do so, the power shall lie with the mayors.
PARÁGRAFO. Para las funciones a las que se refiere el presente artículo, las entidades territoriales podrán desarrollar sistemas de inspección, vigilancia y control, acorde a los parámetros que establezca el Gobierno Nacional en un período de seis (6) meses siguientes a la expedición de la presente Ley. Si el Gobierno no lo hace, la competencia será de los alcaldes.
CHAPTER X · PENALTIESCAPITULO X · SANCIONES
Art. 34. PENALTIES. Without prejudice to any other applicable penalties, the competent authority may impose fines of up to one hundred (100) statutory monthly minimum wages, by reasoned decision, on the following grounds:
1. Where any of the persons referred to in Article 28 fails to fulfil the obligation to obtain registration within the period laid down in this Law.
2. Where the persons referred to in Article 28 of this Law breach any of the obligations stipulated in the management contract signed with the owner of the property.
3. Where the persons referred to in Article 28 of this Law advertise to the public without stating the number of the current registration assigned to them.
4. For breach of any other legal rule to which they are subject, and for failure to observe the orders and instructions given by the competent authority.
5. Where the persons referred to in Article 28 of this Law, by reason of their real estate business or in acting as landlord or subtenant of a shared dwelling, breach the rules or orders by which they are bound.
6. Where persons acting as landlords of property intended for urban housing, whether or not they are required to obtain landlord registration, fail to comply with the provisions in the cases provided for in items 1 to 3 of the preceding article.
ARTÍCULO 34. SANCIONES. Sin perjuicio de las demás sanciones a que hubiere lugar, la autoridad competente podrá imponer multas hasta por cien (100) salarios mínimos mensuales legales vigentes, mediante resolución motivada, por las siguientes razones:
1. Cuando cualquier persona a las que se refiere el artículo 28 no cumpla con la obligación de obtener la matrícula de ntro del término señalado en la presente ley.
2. Cuando las personas a que se refiere el artículo 28 de la presente ley incumplan cualquiera de las obligaciones estipuladas en el contrato de administración suscrito con el propietario del inmueble.
3 Cuando las personas a que se refiere el artículo 28 de la presente ley se anunciaren al público sin mencionar el número de la matrícula vigente que se les hubiere asignado.
4. Por incumplimiento a cualquier otra norma legal a que deban sujetarse, así como por la inobservancia de las órdenes e instrucciones impartidas por la autoridad competente.
5. Cuando las personas a que se refiere el artículo 28 de la presente ley, en razón de su actividad inmobiliaria, o en desarrollo de arrendador o subarrendatario de vivienda compartida, incumplan las normas u órdenes a las que están obligados.
6. Cuando las personas que tengan el carácter de arrendador de inmuebles destinados a vivienda urbana, estén sometidos o no, a la obtención de matrícula de arrendador, incumplan con lo señalado en los casos previstos en los numerales 1 a 3 del artículo anterior.
Paragraph 1. The competent authority may suspend or cancel the relevant registration in the event of repeated commission of the conduct specified in this article.
PARÁGRAFO 1o. La autoridad competente podrá, suspender o cancelar la respectiva matrícula, ante el incumplimiento reiterado de las conductas señaladas en el presente artículo.
Paragraph 2. Decisions ordering the payment of fines or the suspension or cancellation of registration shall be subject only to an application for reconsideration (recurso de reposición).
PARÁGRAFO 2o. Contra las providencias que ordenen el pago de multas, la suspensión o cancelación de la matrícula procederá únicamente recurso de reposición.
CHAPTER XI · PROCEDURAL MATTERSCAPITULO XI · ASPECTOS PROCESALES
Art. 35. INTERIM MEASURES IN PROCEEDINGS FOR RECOVERY OF POSSESSION. [Repealed.]
Note. Repealed by sub-item (c) of Article 626 of Law 1564 of 2012 (General Code of Procedure), with effect from 1 January 2014 under item 6 of Article 627 of that Law.
ARTÍCULO 35. MEDIDAS CAUTELARES EN PROCESOS DE RESTITUCIÓN DE TENENCIA.
Art. 36. PROVISIONAL RETURN. [Repealed.]
Note. Repealed by sub-item (c) of Article 626 of Law 1564 of 2012 (General Code of Procedure), with effect from 1 January 2014 under item 6 of Article 627 of that Law.
ARTÍCULO 36. RESTITUCIÓN PROVISIONAL.
Art. 37. PAYMENT OF SERVICES, […]. […], the defendant shall furnish proof of being up to date in paying for the services […], provided that the defendant has assumed the obligation to pay for them under the contract. In this case, in order to be heard, the defendant must furnish the corresponding documents proving payment, […].
Note. The words “CONNECTED AND ADDITIONAL THINGS OR USES” (in the heading), “Whatever the ground invoked”, “connected and additional things or uses” and “within thirty (30) calendar days from the date on which it should have been made on time” were declared unconstitutional (INEXEQUIBLE) by Constitutional Court Judgment C-886-04 of 14 September 2004 and are omitted.
Note. The remaining words of the article (“the defendant shall furnish proof … services” and “provided that … proving payment”) were declared conditionally constitutional (CONDICIONALMENTE EXEQUIBLE) by the same judgment, on the understanding that this procedural burden applies only where the ground invoked for recovery of possession is the one in item 2 of Article 22 of this Law (non-payment of utilities or common charges).
ARTÍCULO 37. PAGO DE SERVICIOS, […]. […], el demandado deberá presentar la prueba de que se encuentra al día en el pago de los servicios […], siempre que, en virtud del contrato haya asumido la obligación de pagarlos. En este caso, para poder ser oído, deberá presentar los documentos correspondientes que acrediten su pago, […].
Art. 38. MANDATORY REVIEW (CONSULTA). [Repealed.]
Note. Repealed by sub-item (c) of Article 626 of Law 1564 of 2012 (General Code of Procedure), with effect from 1 January 2014 under item 6 of Article 627 of that Law.
ARTÍCULO 38. CONSULTA.
Art. 39. PRIORITY HANDLING AND SINGLE INSTANCE. [Repealed.]
Note. Repealed by sub-item (c) of Article 626 of Law 1564 of 2012 (General Code of Procedure), with effect from 1 January 2014 under item 6 of Article 627 of that Law.
ARTÍCULO 39. TRÁMITE PREFERENTE Y ÚNICA INSTANCIA.
Art. 40. [Repealed.]
Note. Repealed by sub-item (c) of Article 626 of Law 1564 of 2012 (General Code of Procedure), with effect from 1 January 2014 under item 6 of Article 627 of that Law.
ARTÍCULO 40.
CHAPTER XII · FINAL PROVISIONSCAPITULO XII · DISPOSICIONES FINALES
Art. 41. PROMOTION OF INVESTMENT. The State, at both national and territorial level, may establish housing rental subsidies for low-income families who have no housing. Persons displaced by violence, female heads of household and older persons shall have preferential entitlement. The Government shall lay down the requirements, conditions and procedures for the allocation and use of these subsidies.
Note. The first and second paragraphs and the paragraph (parágrafo) of this article were repealed by Article 376 of Law 1819 of 2016 (structural tax reform); the text above is what remains in force.
ARTÍCULO 41. FOMENTO A LA INVERSIÓN. El Estado podrá, tanto en su nivel nacional como territorial establecer subsidios a familias de escasos recursos para el alquiler de vivienda, cuando carezcan de ella. Tendrán derecho preferencial los desplazados por la violencia, las madres cabeza de familia y las personas de la tercera edad. El Gobierno establecerá los requisitos, condiciones y procedimientos para la asignación y uso de estos subsidios.
Art. 42. RULES APPLICABLE TO CONTRACTS IN PERFORMANCE. Contracts already in performance before the entry into force of this Law shall be governed by the substantive provisions in force at the time they were concluded.
ARTÍCULO 42. RÉGIMEN APLICABLE A LOS CONTRATOS EN EJECUCIÓN. Los contratos que se encuentren en ejecución con anterioridad a la vigencia de la presente ley, se regirán por las disposiciones sustanciales vigentes al momento de su celebración.
Paragraph. For all legal purposes, the rules on grounds for terminating leases, and in particular those on unilateral termination by the landlord, are substantive in nature and shall therefore apply only to contracts concluded after the entry into force of this Law.
PARÁGRAFO. Para todos los efectos legales, las normas relacionadas con las causales de terminación de los contratos de arrendamiento y en especial las previstas para dar por terminado unilateralmente por parte del arrendador son de carácter sustancial y por ende sólo se aplicarán a los contratos que se celebren con posterioridad a la vigencia de esta ley.
Art. 43. TRANSITION, ENTRY INTO FORCE AND REPEALS. As regards its substantive provisions, this Law applies to contracts signed after its entry into force, and the procedural provisions contained in Articles 12 and 35 to 40 shall apply immediately to proceedings for recovery of possession regardless of the date on which the contract was concluded. For transitional purposes, Article 40 of Law 153 of 1887 and Article 699 of the Code of Civil Procedure shall be followed.
This Law shall enter into force upon its promulgation and repeals Law 56 of 1985, Article 2035 of the Civil Code, Article 3 of Decree 2923 of 1977, Article 4 of Decree 2813 of 1978, Article 23 of Decree 1919 of 1986, Articles 2, 5 and 8 to 12 of Decree 1816 of 1990, and all other provisions contrary to it.
ARTÍCULO 43. TRÁNSITO DE LEGISLACIÓN, VIGENCIA Y DEROGATORIA. La presente ley en cuanto a sus disposiciones sustanciales se aplica a los contratos que se suscriban con posterioridad a su entrada en vigencia, y las disposiciones procesales contenidas en los artículos 12 y 35 a 40 serán de aplicación inmediata para los procesos de restitución sin importar la fecha en que se celebró el contrato. Para efectos del tránsito de legislación, deberá estarse a lo establecido en el artículo 40 de la Ley 153 de 1887 y en el artículo 699 del Código de Procedimiento Civil.
Esta ley rige a partir del momento de su promulgación y deroga la Ley 56 de 1985, el artículo 2035 del Código Civil, el artículo 3o del Decreto 2923 de 1977, el artículo 4o del Decreto 2813 de 1978, el artículo 23 del Decreto 1919 de 1986, los artículos 2o, 5o y 8o a 12 del Decreto 1816 de 1990, como también las demás disposiciones que le sean contrarias.
Cite the article and paragraph, and link to the paragraph anchor. For example:
Unofficial translation by BCA LatAm for information. Only the Spanish text published in the Diario Oficial is authentic. Article headings are editorial; chapter, section and marginal headings are the law’s own. Text checked against the text in the basic legislation database of the Secretaría General del Senado (secretariasenado.gov.co), with its notes on amendments and Constitutional Court rulings; struck-out words are omitted and marked […] on 27 October 2026. This page is not legal advice.
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